Да-да, дело обстоит именно так.
Хотя это утверждение звучит парадоксально, по сути оно верно.
Ведь продажа недвижимости начинается не тогда, когда Вы решили продать свой дом или кондоминиум. Она начинается в тот момент, когда Вы впервые задумались о покупке жилья.
Ну, а задумавшись о покупке жилья, Вы сразу должны поставить перед собой знаменитый вопрос: что я с этого буду иметь?
Разумеется, жилье приобретается для того, чтобы в нем жить. Это общее понятие включает в себя целый ряд функций. Например, заводить и растить детей. Или отдыхать перед телевизионным экраном в полстены. Заполнять свободные места мебелью. Развлекаться у стойки бара в бейсменте. Ухаживать за садом, цветником или огородом. Наконец, работать, если у Вас есть мастерская, кабинет или домашний офис.
Но если Вы – действительно разумный человек, то Вам с самого начала необходимо просчитать возможные варианты ответа на вопрос: сколько и как быстро я заработаю на этой недвижимости?

Насколько выгодной окажется продажа Вашего еще не купленного жилья, когда придет время или появится необходимость?
С ответа на этот вопрос начинается продажа дома. Прежде чем купить жилье, обговорите этот вопрос со своим риэлтором. Разумеется, никто не может стопроцентно точно предсказать состояние рынка через несколько лет или же изменения в характере населения выбранного района, в тамошней криминогенной обстановке.
Тем не менее, знающий риэлтор поможет Вам как минимум просчитать самые реальные возможности и предугадать возможные неожиданности. Заведомых гарантий в жизни нет, но существует определенный уровень уверенности в завтрашнем дне, необходимый для душевного спокойствия.
Итак, покупая жилье, думайте о том, насколько выгодной будет его продажа. Ваша предусмотрительность поможет Вам заработать достаточно солидную сумму денег, или, как минимум, не потерять деньги.
Прежде всего, Вы должны четко представлять себе реальные кондиции выбранного жилья. Один серьезный ремонт или же необходимость постоянно вкладывать деньги в мелкие ремонты жилья могут причинить ощутимый ущерб Вашему бюджету. С другой стороны, если жилье куплено недорого и расположено в престижном или перспективном районе, то, скорее всего, имеет смысл вкладывать в его обновление. Особенно, если Вы человек с технической жилкой и способны обойтись без посторонней помощи. Многие покупают жилье именно с таким расчетом: отремонтировать, перестроить, улучшить и выгодно продать.
Это слово – «выгода» - определяет, в конечном итоге, все. Загляните в начало статьи: «продать – не главное». Главное – выгодно купить.
Так, как это удалось сделать Вашим бывшим соседям Смухослоновским, прикупившим уже вторую недвижимость.
Ну, а выгодная продажа станет логическим завершением выгодной покупки.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Процесс продажи недвижимости можно разделить на несколько основных этапов. Все они важны по-своему, и к каждому из них необходимо относиться одинаково серьезно.

Первый шаг в направлении знака SOLD, стоящего перед Вашим домом, - это выбор риэлтора.
Разумеется, можно попытаться продать недвижимость и без риэлтора. Но в большинстве случаев владелец недвижимости не обладает необходимым опытом. Без этого попытка продать недвижимость самостоятельно может превратиться в авантюру с непредсказуемыми последствиями и потерями. Скупой, как известно, платит дважды, - и за свои ошибки, и за чужие, раз уж он не смог извлечь из них надлежащий урок.
Выбранный Вами риэлтор должен обладать теми профессиональными и человеческими качествами, которые наиболее эффективны для выполнения поставленной перед ним задачи. В одной ситуации Вам пригодится риэлтор с большим опытом, а в другой – начинающий риэлтор с большим запасом энергии и желанием во что бы то ни стало продать Ваше жилье.
Необходимо учесть и фактор доверия. Если у Вас с риэлтором не сложились доверительные отношения, подумайте о том, что Вы ставите на эту «карту»: свое материальное благополучие.
Говоря о доверительных отношениях, я не имею в виду дружбу или еще более тесные контакты. Ваши отношения с риэлтором – по поводу денег. И именно в этом вопросе вы должны понимать намерения и планы друг друга. Как минимум, Вы должны доверять своему чутью, своему пониманию риэлтора, должны быть уверены в том, что он является Вашим союзником в том ответственном деле, которое Вы делаете вместе с ним.
Разумеется, если Вы являетесь любителем острых и напряженных психологических игр, то Вы можете выбрать себе достойного соперника в лице риэлтора и получить двойное удовольствие. Но расслабляться Вам тогда точно не придется, а это может отразиться на результате сделки. В какую сторону изменятся эти результаты – жизнь покажет.

Второй этап – определение цены, которую Вы намерены получить за свою недвижимость. Не путайте ее с ценой, которую Вы намерены запросить за свою недвижимость. В каких-то случаях жилье продается и за заявленную цену. Но в большинстве случаев заявленная и финальная цены отличаются друг от друга. Причем как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Формирование заявленной цены – Selling Price - является крайне важным делом. Каких-либо подходящих для любой ситуации советов или правил тут не существует. Предлагаемая цена должна стать результатом серьезного, глубокого анализа, который Вам предстоит провести с Вашим риэлтором.
Можно выставить цену, несколько превышающую реальную рыночную стоимость, чтобы слегка уступить при торге и быстро завершить сделку. А можно запросить ощутимо больше в надежде на подходящего покупателя, готового выложить требуемую сумму – хотя, к сожалению, сказочный принц приходит не всегда. Наконец, можно оценить свое жилье ниже реальной стоимости, намереваясь устроить «конкурс оффэров» и в итоге взвинтить продажную стоимость.
Лучше всего не отрываться от реальности – больно падать с высоты неоправданных надежд. Подход к размеру цены и тонкостям продажи зависит от конкретной ситуации. На то и риэлтор, чтобы снабдить Вас максимально полной информацией и разработать с Вами наиболее эффективную схему продажи. Ну, а эффективность схемы продажи означает максимально быструю и максимально выгодную для Вас сделку.
Образование цены зависит не только от Вашего желания.

Третий важнейший этап процесса продажи – подготовка жилья. Иногда в силу каких-то обстоятельств приходится продавать жилье в его неприукрашенном виде. В других случаях можно обойтись наведением глянца, свежей краской и прочими относительно небольшими затратами труда и денег. В других случаях не обойдешься и косметическим ремонтом – необходимо приложить куда больше усилий для приведения жилья в порядок.
Тем не менее, ремонт и обновление жилья перед продажей не обязательно гарантируют Вам пропорциональное повышение цены. Трезвый взгляд на вещи поможет Вам избежать распространенного самообмана, когда владелец недвижимости льстит себя надеждой на то, что каждый вложенный им в ремонт дома доллар при продаже принесет два, а то и три.

Подобная логика уместна, если Вы купили дешевый дом в хорошем месте, самостоятельно привели его в порядок и выгодно сбыли. Но в остальных случаях Вам стоит не забывать простую истину: косметический ремонт делает жилье более привлекательным в глазах покупателя, но не всегда вынуждает его согласиться на более высокую цену.
Ремонт – в большей степени рекламное предприятие, нежели инвестиционное. Без особой необходимости не вводите себя в расходы, поскольку нет никаких гарантий, что Вы вернете свои деньги.
О ремонте стоит подумать прежде всего в том случае, если Ваша недвижимость имеет серьезные дефекты, способные сбить цену или вообще помешать продаже. Кстати, если при продаже Вы скрыли наличие серьезных дефектов, то в дальнейшем Вас могут притянуть к ответу перед судом. Словом, посоветуйтесь с риэлтором, а также попробуйте поставить себя на место потенциального покупателя, посмотрите на свою недвижимость его глазами.

Четвертый этап – продвижение недвижимости на рынке, поиск покупателей. Здесь вся Ваша надежда – на риэлтора. Многое зависит от того, насколько активно работает риэлтор, как широко представлена его реклама в средствах массовой информации, какими связями и контактами он обладает. Но бывает и наоборот, когда совершенно не представленный на рекламном рынке риэлтор тем не менее прекрасно делает свое дело. В конечном итоге все зависит от профессиональных способностей Вашего риэлтора, от его желания и умения. Замечательно, если реклама Вашего дома украсит цветной разворот в самой популярной газете города. Но, скорее всего, это произойдет лишь в том случае, если Вы продаете дворец, и риэлтор готов вложить в рекламу деньги, соответствующие будущим комиссионным.
В большинстве случаев основная реклама ведется по компьютерной системе MLS, где отражаются все без исключения продажи, осуществляемые при помощи профессиональных риэлторов. Ну, а поскольку официально выполнять посреднические функции при продаже недвижимости может лишь лицензированный специалист, то других продаж быть не может – за исключением незначительной доли продажи самими владельцами недвижимости.

Итак, Ваш дом или кондоминиум появится в системе MLS в виде отдельного файла с полной информацией о жилье. Любой представляющий покупателей риэлтор, задав системе параметры цены, территориального расположения, некоторых характеристик самого жилья, сможет получить в том числе и файл на Ваше жилье. Совсем не обязательно перебирать файл за файлом, ведь система будет самостоятельно отбирать все подходящие файлы, переправляя их на электронную почту риэлтора.
Как показывает практика, MLS является основным средством продажи жилья. Но, понятное дело, любая дополнительная реклама тоже не помешает. Даже пресловутый знак For Sale, торчащий перед выставленным на продажу домом, иногда играет решающую роль: кто-то ехал мимо, увидел, заинтересовался – купил.
Хорошо работает и такой распространенный рекламный ход, как Open House – «день открытых дверей» в Вашем доме. Нередко на улицах можно увидеть небольшие складные плакатики с надписью Open House и указующей стрелкой. Хотя информация об Open House распространяется заранее по рекламным и риэлторовским каналам, вход открыт для каждого. Случайный прохожий – тоже потенциальный покупатель на этой «выставке» Вашего жилья.
«День открытых дверей» играет важную роль в продвижении Вашего жилья навстречу покупателям. В некоторых случаях эта акция позволяет «раскрутить» недвижимость, подогреть интерес покупателей и риэлторов, втянуть потенциальных клиентов в «конкурс оффэров», что приведет к повышению цены.
Продажа недвижимости – достаточно тонкая операция, требующая определенного расчета. Эту операцию не стоит упрощать, но и чрезмерно усложнять тоже ни к чему. Ведь бывают случаи, когда продавец в итоге запутывается в собственных хитросплетениях, а результат оказывается обратным его ожиданиям. Чтобы этого не случилось, не теряйте чувства реальности и контроль над событиями.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Как известно, наши желания ограничены лишь нашими возможностями.

Именно по такому принципу происходит оформление ипотечного займа. Или, говоря по-русски, моргича.
Хорошо, когда у Вас есть солидный источник дохода – высокооплачиваемая работа или прибыльный бизнес.
Хорошо, когда Ваш счет в банке превышает стоимость приобретаемого жилья.

А если ничего этого нет? Если Вы приехали в Канаду полгода назад, перебиваетесь черновой работой, а деньги постепенно тают из-за людоедской стоимости рентованного жилья?

No problemo, baby! Нет ничего невозможного.

В получении моргича есть свои маленькие хитрости. Учтите главное: в Канаде система работает не на запреты, а на разрешения. Никто не собирается ставить Вам палки в колеса, лишь бы получить удовольствие от вида Вашей растроенной физиономии после отказа в моргиче.

Напротив, все – и банк, и моргич-брокер – будут стремиться Вам навстречу. Они не оппоненты, не противники, а Ваши соратники при получении моргича.

Ваша задача - представить свое имущественное положение в наивыгодном свете. Хотя бы для того, чтобы подписавший Ваш моргич банковский менеджер мог сделать это со спокойной душой, зная, что Вы не станете для него источником служебных проблем в будущем.

Бывает, что банк просто надувают липовыми справками – о работе, о доходе и так далее. Не советую этого делать. Рано или поздно все тайное становится явным, а пятно на Вашей репутации останется на много лет, мешая Вам нормально решать многие простые вопросы.

Надувать никого не надо, Вам же выйдет дороже. Но использовать свои возможности необходимо в полной мере – совершенно также, как при заполнении налоговой декларации.

Во второй статье – «Между жильем и моргичем» - я уже останавливалась вкратце на некоторых аспектах получения моргича. Теперь мы обсудим еще ряд вопросов.

Прежде всего, какие факторы берутся в расчет в банке?
Существует пять основных факторов, по которым банковские специалисты оценивают Вашу кредитоспособность.
Первый – Ваш доход.
Второй – Ваши долги.
Третий – наличие работы на данный момент и Ваша трудовая история.
Четвертый – Ваша кредитная история.
Пятый – стоимость жилья, которая рассматривается по отношению к приведенным Выше факторам.
Шестой – размер первого взноса (downpayment).

Нетрудно догадаться, что человек с невысоким, но стабильным доходом, не имеющий долгов, может с большей легкостью получить моргич, нежели человек с высокой зарплатой, сидящий по уши в долгах.

Главное в оценке Вашей кредитоспособности – это соотношение размера долга к размеру годового дохода. Если размер долга превышает 40 процентов от Вашего годового дохода, то это тревожный сигнал для банка: Вы не умеете жить по средствам или в Вашей финансовой ситуации есть какие-то скрытые проблемы. В любом случае, если Вас обременяет весомый долг, бросьте все силы на избавление от него, неважно, моргич или не моргич. Борьбе с долгами мы посвятим одну из будущих статей, а пока возвращаемся к факторам, определяющим судьбу моргича.

Итак, фактор первый – Ваш доход. Подход тут простой: банковский специалист взвесит на одной чаше весов Ваш доход, на другой – Ваши предстоящие расходы по содержанию дома. Тут и моргич, и налоги, и коммунальные платежи и так далее. Впрочем, при нынешних уровнях стоимости наемного жилья Вы еще вполне можете сэкономить на ежемесячных выплатах, если приобретете свое жилье.

Второй фактор – долги. О них мы только что говорили. Но учтите, что речь идет не только о долгах, как таковых – на кредитной карточке, по займам и так далее.

К выплатам по долгам (debt service payments - «обслуживание долга») приравниваются и другие регулярные выплаты, как, например, алименты на ребенка.

Третий фактор – наличие работы и история занятости. Если Вы работаете давно, без перерывов, не прыгаете с работы на работу каждые полгода, то все это в Вашу пользу. Если Вы работаете в штате какой-то компании, а не являетесь независимым специалистом – self-employed, contractor и так далее, - то Ваши шансы на моргич будут выше. Разумеется, важны уровень зарплаты и ее стабильность.

Четвертый фактор – кредитная история. Коротко говоря, кредитная история должна быть. Если Вы недавно в Канаде, постарайтесь как можно раньше начать свою кредитную историю – например, с получения кредитной карточки на скромную сумму. Аккуратно вносите платежи. Для банка лучше, если Вы будете опаздывать с платежами, поскольку тогда Вы будете платить еще и проценты (а они порой просто зверские). Но при получении моргича кредитная история должна выглядеть как можно более безукоризненной, должна служить доказательством Вашей способности справиться с выплатами по моргичу. Итак, кредитная история должна быть, и должна быть хорошей.

Пятый фактор – стоимость жилья, включая все предстоящие затраты. Очевидно, что эта стоимость не должна превышать Ваших возможностей. Вы должны быть в состоянии «потянуть» предстоящие выплаты. Желательно, чтобы размер этих выплат не превышал трети Вашего дохода.

Шестой фактор – это размер downpayment. Хотя и утверждает поговорка, что size does not matter, но это касается совсем других дел, но не получения моргича. Сегодня жилье можно покупать целиком в долг, вообще без первого взноса. Но 25 процентов downpayment – это тот самый размер финансового вклада, который значительно облегчит Вам получение импотечного займа. Особенно том случае, если Вы являетесь независимым специалистом, владельцем собственного малого бизнеса – то есть self-employed. Будь Вы учителем вязания или мастером по швейным машинкам, Вам лучше наскрести денег на четвертую часть стоимости жилья, чтобы получить финансирование от банка на оставшуюся сумму на льготных условиях. Разумеется, это не обязательное требование, возможны и иные варианты.

Кстати, для self-employed пригодится и финансовый отчет за два-три года, подтвержденный налоговыми декларациями. Это призвано внушить банку увренность в том, что Ваш бизнес существует и дает прибыль, что является хорошей гарантией Вашей платежеспособности. Но даже если у Вас нет дохода, то downpayment подходящего размер поможет решить вопрос с моргичем.

Такова официальная сторона процесса получения моргича. В конечном итоге его легче получить, чем не получить. Между прочим, 54 процента жителей Онтарио имеют моргичи, и среднестатистическому плательщику ипотечной закладной остается выложить банку немногим более 134 тысяч долларов.

Теперь Вам самое время обратиться к моргич-брокеру или к моргич-менеджеру в банке. Именно эти специалисты в состоянии точно определить Ваши шансы на получение моргича, а также предоставить Вам Mortgage Commitment - документ, подтверждающий намерение банка выдать Вам моргич. Этот документ необходим при подаче оффэра, как минимум для того, чтобы и Вы, и продавец жилья не сомневались в Вашей способности получить займ под новое жилье.
Разумеется, тема моргича на этом не исчерпана, и мы еще не раз к ней вернемся.

Ну, а пока мне остается пожелать Вам, чтобы у Вас все было ‘No problemo’, и чтобы Ваши возможности были столь же неограниченными, сколь и Ваши желания. Как минимум по части получения моргича.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Для того, чтобы добиться приемлемого уровня благосостояния, необходимы три простых вещи:
1. Умение зарабатывать деньги;
2. Умение вкладывать деньги (инвестировать);
3. Умение платить налоги (точнее, не платить в той мере, насколько это допускается существующими законами).

Заработать деньги Вы можете сами. Впрочем, без риэлтора толковому человеку тут тоже не обойтись. Ведь недвижимость – это не роскошь, а средство накопления. Доход от недвижимости – это то, к чему необходимо стремиться.

Недвижимость – не только жилье, но и важнейшая инвестиция. Владелец жилой или деловой недвижимости размещает свои деньги на рынке недвижимости и надеется на прибыль как за счет прироста стоимости недвижимости, так и за счет сдачи ее в рент.

Третье по счету умение, без которого мечта о хотя бы относительно достатке останется мечтой, заключается в обращении с налогами. Налоги в Канаде разнообразные и увесистые. Задача государства – обложить Вас по максимуму. Ваша главная задача – заплатить минимально. А чтобы это сделать, необходимо не нарушать законы и правила, а использовать предоставляемые ими возможности.

Разумеется, налоговый специалист посоветует Вам, что делать в Вашей конкретной ситуации. Ну, а пока самое основное: необходимо вести свои дела так, чтобы иметь возможность списать как можно большую сумму с облагаемого налогом дохода. При заполнении налоговой декларации необходимо показать как можно больше именно тех расходов, которые могут быть списаны с дохода. Тем самым Вы снижаете уровень облагаемого налогом дохода и в результате платите меньше.

Налоговые факторы необходимо иметь в виду при покупке недвижимости. Во-первых, налог на передачу собственности – land transfer tax. Избежать или уменьшить его невозможно, он привязан к стоимости жилья. К стоимости жилья привязан и муниципальный налог на недвижимость. Муниципальный налог зависит от периодической переоценки рыночной стоимости Вашего жилья местными властями. В некоторых случаях эту оценку можно оспорить и тем самым добиться более низкой налоговой ставки. Но совсем избежать муниципального налога на недвижимость – property tax - невозможно. Что касается налога на продажи и услуги – в Канаде он называется GST – то им облагается лишь новое жилье. В этом случае покупателю придется выложить дополнительно 7 процентов от стоимости недвижимости.

Совсем другая ситуация с подоходным налогом. Тут перед Вами и Вашим финансовым специалистом открывается полный простор для творчества (в рамках закона, разумеется).

Вы платите немалые деньги за свое жилье. Естественное желание – списать хотя бы часть этих выплат с налогов, перевести их в те расходы, которые вычитаются из Вашего дохода, то есть являются tax-deductible.

Учтите, что конкретные советы Вам может дать только специалист по налогам. Хотя правила и законы действуют одни и те же, но каждая конкретная ситуация требует для себя конкретного подхода.

Поэтому давайте сформулируем общие положения относительно недвижимости и налогов, которые необходимо иметь в виду домовладельцу.

Первое и главное: собственный бизнес.
Что бы что-то списать с налогов, необходимо иметь собственный бизнес, несущий определенные расходы. Бизнес может не зарабатывать, но зато потерять он может всегда.

Home-based business – популярная вещь у многих независимых специалистов. А что делать, если Вы не врач, не адвокат, не учитель музыки? Что делать, если у Вас нет профессии, которая позволяет завести домашний офис, класс или мастерскую?

Естественно, необходимо посоветоваться с Вашим финансовым специалистом. Давать за него консультации я, разумеется, не стану. Суть в том, что этот бизнес должен использоваться для приема клиентов или быть тем местом, где проводится основная деятельность по этому бизнесу.

Например, если Вы работаете продавцом в русском магазине, то Вам вряд ли удастся доказать, что Вы используете свой бейсмент в деловых целях и на этом основании списать свои расходы.

Но если Вы ведете на дому школу для будущих продавцов русских магазинов, то Ваши шансы на списание части расходов могут оказаться куда более реальными.

Кстати, что можно списать?
Прежде всего, списать можно не все, а лишь частично – в соответствии с существующими правилами, которые определяют нормы списания.

Ну, а списать можно со следующих расходов:
- стоимость рента (в том случае, если Вы снимаете жилье)
- интерес на моргич
- страховку жилья
- муниципальные налоги
- коммунальные платежи
- расходы на ремонт и обслуживание жилья
- расходы на переезд.

Как видите, список достаточно обширный. И возможности немалые, если Вы (или обслуживающие Вас специалисты) разбираются в затронутых вопросах. Например, списание расходов на переезд (Moving Expenses) может включать в себя не только прямые и очевидные расходы, но и сопутствующие затраты и потери, например, на продажу прежнего жилья (реклама, услуги специалистов, штраф за прерванный моргич и так далее)

А ведь на собственный домашний бизнес можно списывать и другие расходы, не относящиеся непосредственно к жилью. Например, транспорт, телефон, интернет, компьютерное оборудование... Удобно и то, что Ваши расходы по бизнесу, не списанные в этом финансовом году, можно перенести на следующие годы.

Словом, если домашнего бизнеса у Вас нет – серьезно задумайтесь: не пора ли? Конечно, всякие заботы – думать, придумывать, напрягаться... Но ведь мы зарабатываем деньги не только для того, чтобы платить налоги, так что можно немного и позаботиться.

Ну, а на различных этапах Вам помогут специалисты – и риэлтор, и налоговый профессионал, и другие. Они посвятят Вас во многие тонкости налогового дела и помогут Вам сэкономить Ваши кровные денежки. Лишь бы Вы не забывали собирать все чеки и инвойсы, все receipts как доказательство оплаты за приобретенные для Вашего бизнеса товары и услуги.
Налоговая проблематика крайне важна и для владельцев недвижимости, сдающих ее в рент. Такого рода недвижимость называется Rental property и Investment property. Ее владельцу необходимо отчетливо представлять себе возможности по списанию расходов, связанных с содержанием недвижимости. Эти расходы подразделяются на текущие и капитальные, и списываются они с налогов по-разному: текущие – в текущем налоговом году, а капитальные – в течение более длительного периода. В принципе, к текущим расходам относятся те, которые необходимы для поддержания недвижимости в порядке, а к капитальным те, которые направлены на значительное улучшение состояния недвижимости, рассчитанное на долгосрочный период. Четкой границы между ними нет, что создает определенные трудности, но вместе с тем предоставляет и некоторые возможности.

К текущим расходам обычно относят затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание недвижимости, страхование, налоги, коммунальные услуги, рекламу с целью привлечения жильцов, оплату труда, товаров и услуг, связанных с обслуживанием недвижимости.

Капитальными расходами можно считать перестройку или капитальный ремонт недвижимости – например, с целью сдачи ее в рент; - а также закупки бытовой техники, сантехнического и иного оборудования, мебели и и других предметов, которые будут находиться в пользовании жильцов.

Налоговое законодательство является очень сложным и запутанным. Оно создает немало трудностей, но одновременно позволяет добиваться определенных преимуществ. Этому необходимо учиться, если Вы запланировали для себя обеспеченную жизнь. В конце концов, не отставать же Вам от Ваших заклятых друзей Смухослоновских, которые в бейсменте своего дома держат психологическую консультацию для выбившихся из сил тружеников-налогоплательщиков?


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Closing – это самое желанное слово в операциях с недвижимостью. Оно означает «закрытие» сделки, то есть ее полное завершение и окончательную передачу недвижимости от прежнего владельца новому. Суть «закрытия» заключается в передаче прежнему владельцу денег, а Вам - соответствующих документов на владение жильм (title deed) и ключей.
Давайте приоткроем завесу тайны над пресловутым «закрытием». Ничего безумно сложного тут нет. На самом деле closing – это довольно простая процедура, ход которой шаг за шагом предусмотрен существующими правилами. Главное – четко представлять себе, кто, что, когда и где делает и кто за что отвечает, чтобы недвижимость перешла из рук в руки без каких-либо осложнений.

Процесс закрытия начинается с оффэра, где обозначена closing date. Дата закрытия может быть изменена в процессе сделки, но, как и все другие изменения к оффэру, принимается только по взаимному письменному согласию сторон.
Обычно дата закрытия устанавливается продавцом недвижимости исходя из его интересов и жизненных обстоятельств. Со своей стороны, покупатель также имеет собственную программу действий. Скажем, у него скоро истекает договор найма квартиры и он торопится въехать в новый дом. В подобных случаях сторонам необходимо найти компромисс, иначе сделка окажется под угрозой.

В closing особенно важную роль играет нанятый Вами адвокат. Его задача – не только проследить за четкостью финальной процедуры, но и провести важную подготовительную работу. В частности, к моменту закрытия адвокат должен убедиться, что у владельца жилья нет каких-либо задолженностей, что его дом не заложен, что отсутствуют иные юридические, налоговые, административные и прочие проблемы, связанные с покупаемой Вами недвижимостью.
Затем адвокат должен перевести все коммунальные и налоговые платежи с имени прежнего владельца на ваше имя. Однако, и Вы сами, вступив во владение новым жильем, поступите разумно, если разошлете письма с извещением о своем новом адресе и телефоне в различные инстанции, с которыми Вам приходится иметь денежные расчеты и другие отношения, будь то налоговое ведомство, банк или лизинговая компания.

Кстати, хотя это и не относится к процессу закрытия, после переезда на новое место жительства Вам стоит изучить окрестности, узнать, где расположены ближайший госпиталь, школа, торговые центры, транспортные узлы и так далее.
Обычно за пару дней до даты закрытия покупатель встречается с адвокатом, который окончательно знакомит его с результатами своей работы. Если все в порядке, то покупатель подписывает все необходимые документы и вносит необходимые платежи.

Теперь в день закрытия Вашему адвокату предстоит встретиться с адвокатом продавца, чтобы обменяться документами, чеками и ключами. Ну, а затем уже Вы получите долгожданные ключи и документ о регистрации жилья на Ваше имя.
Если Вы покупаете новый, только что построенный дом, то Вам придется иметь дело не с прежним владельцем, а со строительной компанией или посредником. Покупка нового жилья имеет свои особенности и подводные камни, так что разумнее всего привлечь к этому делу толкового риэлтора. Его услуги, кстати, оплачивает продавец, так что о дополнительных расходах не беспокойтесь. Все прочее, как и при покупке дома у прежнего владельца, для Вас сделает адвокат – ему Вы должны будете передать чек и получить от него ключи. Иногда ключи вручает представитель строительной компании прямо по Вашему новому месту жительства.

Процедура закрытия сделки при покупке нового кондоминиума немного отличается от покупки нового дома. В этом случае проходят как бы два закрытия, одно из которых считается предварительным. Лишь при втором закрытии Вы окончательно вступаете в полное владение кондоминиумом.

Ну, а мораль простая: ничего особо загадочного или сложного в закрытии сделки нет. Дайте себе труд заранее пройтись по всем составляющим этого процесса и у Вас будет гораздо меньше поводов для волнения. А спокойствие и уверенность в себе – это именно то, что необходимо в операциях с недвижимостью.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

На любом этапе любой сделки с недвижимостью расслабляться не стоит. Кроме разве только самого последнего, когда Вы водите своих друзей Смухослоновских по новому дому, смакуя шампанское и плохо скрытую бурю страстей на их лицах.
Но до этого еще далеко. А пока что не расслабляйтесь и будьте внимательны. Или, говоря по-здешнему, pay attention!
В предыдущих статьях мы уже выясняли, на что следует обращать особое внимание на этапе оффэра. Вот еще некоторые немаловажные замечания.

Если Вы покупаете дом, в особенности не новый, стоит побеспокоиться о границах своего будущего владения. Прежде всего, необходим план продающейся территории с прилегающими владениями - survey. Такой survey нужен для того, чтобы потом не возникло проблем с разграничением участка с соседями. Желательно, чтобы у прежнего владельца был план, снятый не более пяти лет назад. Если такового плана нет, его стоит заказать. Кто будет платить за работу? – этот вопрос продавец и покупатель недвижимости решают между собой при помощи своих риэлторов.

В любом случае, официально утвержденный план даст Вам уверенность в границах Вашего нового владения, а это очень важно, поскольку иначе в один прекрасный день Вам придется выяснять территориальные отношения с соседями в суде. Наконец, в плане должны быть обозначены все прочие сооружения, имеющиеся на территории. Например, пристройка, гараж, бассейн, веранда и так далее.

Покупка связана со множеством деталей, которые нельзя упускать из вида. Например, технические характеристики дома должны соответствовать нормам, узаконенным местными властями. Если в процессе осмотра жилья специалистом окажется, что что-то не так, например, с электропроводкой, предложите продавцу самостоятельно устранить недостатки. Если продавец не вникнет в Ваши требования, лишний раз подумайте, нужно ли Вам дальнейшие неприятные сюрпризы или непредвиденные затраты.

Различных тонкостей при заключении договора о купле-продаже недвижимости немало. Не стесняйтесь обращаться за советами и разъяснениями к своему риэлтору и юристу.

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Техническая инспекция является одним из важнейших этапов продажи жилья. House Inspection можно считать единственным условием оффэра, которого практически невозможно избежать. Даже если жилье новое, у него могут быть проблемы, с которыми покупатель, естественно, желает ознакомиться заранее.

Каждое лишнее условие оффэра – головная боль для продавца. А вдруг покупатель не получит моргич и сделка сорвется? Удастся ли найти другого, согласного на предложенную цену? Ясно, что продавцы жилья предпочитают оффэр без лишних условий. Но обойти техническую инспекцию вряд ли возможно.

Между тем, результаты технической инспеции могут оказаться довольно неприятными для продавца. Инспектор отвечает за качество проверки своей репутацией и своим карманом, поэтому подготовленный им отчет будет вполне реалистичным, без прикрас. У любой недвижимости есть пусть небольшие, но изъяны. И никто не может гарантировать, что потенциальный покупатель не откажется от сделки, если изъян покажется ему достаточно серьезным. Кроме того, покупатель может давить на продавца, требуя исправить недостатки или снизить цену на жилье. Чем больше подобных затруднений, тем сложнее двум сторонам договориться между собой и успешно завершить сделку.

Итак, техническая инспеция в разгар сделки – реальная возможность сорвать продажу.

Что же делать, как продавцу обезопасить себя, оградить свои интересы, избежать неприятных неожиданностей?
А вот как: провести техническую инспекцию заранее. Лучше всего – до того, как жилье будет выставлено на продажу.
Предварительная инспекция поможет вам получить реальное представление о состоянии собственного жилья, выявит проблемы, которые можно устранить заранее.

В результате вы сможете установить более реалистическую цену на свое жилье, адекватную его кондициям.
Ну, а самое главное – вы застрахуетесь от неожиданностей, с которыми можно столкнуть в результате технической проверки на этапе оффэра. А эта страховка стоит двух – трех сотен долларов.

Подойдите к этому вопросу серьезно. Даже если у вас есть добрый приятель, согласный посмотреть ваше жилье, лучше пригласите специалиста. Продажа жилья требует серьезного подхода.

Желаю удачи!


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Чтобы немного отдохнуть, давайте поговорим о вещах не столько полезных, сколько интересных. Но, кстати, и полезных, поскольку любая информация в один прекрасный момент может оказаться важной и необходимой. Например, информация о том, как найти свое место на рынке недвижимости в Канаде.

Статистика – наука, оперирующая цифрами и фактами. Ну, а цифры и факты говорят, что место найдется, было бы желание. Ведь умудрился же кто-то купить жилой дом в самом центре Виннипега всего за 4 тысячи долларов. Впрочем, дом был крошечным – всего 500 квадратных футов. Но зато на довольно приличном участке размером 25 на 100 футов. Эта сделка держит рекорд по дешевизне в последние годы.

А на другом конце канадской книги рекордов недвижимости – особняк стоимостью в 7,5 миллиона долларов. Во столько обошлось поместье в престижном районе Oak Bay в городе Виктория, являющемся столицей провинции Британская Колумбия. Кстати, ведущий город этой провинции – Ванкувер – держит рекорд по стоимости жилой недвижимости, обгоняя даже Торонто. В некоронованной столице Британской Колумбии средний дом на начало 2004 года стоил 326 тысяч долларов. Не последнюю роль в росте стоимости недвижимости сыграли иммиграция обеспеченных граждан Гонконга, взвинтившая цены, плюс репутация Ванкувера как тихоокеанского «курорта».

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Еще несколько лет назад понятия "элитное жилье" на рынке недвижимости Кирова не существовало. Первые здания, которые отличались значительно более комфортными условиями от типовых, начали строиться на центральных улицах города в середине 90-х годов прошлого столетия.

Вопрос о том, какое жилье в Кирове можно отнести к элитному, а какое нет, всё это время остается спорным. Что считать главными факторами при определении элитного жилья: стоимость квадратного метра, местоположение здания, социально-экономический статус его жителей, эксклюзивность архитектурных решений, уровень инфраструктуры, качество стройматериалов? У большинства риэлторов города есть свои мнения на этот счет.

Но все-таки можно выделить несколько критериев, которые характеризуют жилье как элитное:
1. Здание должно находиться в престижном районе. В Кирове это Центр.
2. Дом должен иметь интересную архитектуру. Элитное жилье как правило строится по авторским проектам.
3. Застройщик должен иметь безупречную репутацию.
4. В здании должно быть не более двух-четырех, максимум пяти этажей, а квартир - не более 8.
5. Территория вокруг дома должна быть огорожена и содержаться в идеальном порядке.
6. Наличие подземной парковки, причем на каждую квартиру должно выделяться два места.
7. Материалы, используемые при строительстве элитного жилья должны обладать высоким качеством. Обычно используются самые дорогие материалы известных производителей.
8. Высота потолков не должна быть ниже 3,2 метра.
9. Проектное решение дома должно давать возможность покупателю самому определять конфигурацию своей квартиры.
10. Наличие кондиционеров, вентиляции, автономного теплоснабжения, качественных стеклопакетов, спутникового телевидения.
11. Обязательное наличие охраны, системы видеонаблюдения, домофонов.
12. Желательно наличие сауны, детской площадки, тренажерного зала и зимнего сада для жителей дома.

В Кирове квадратный метр элитного жилья стоит около 20000 рублей (по данным "Агентства Риэлтор"). Для сравнения, в Москве эта цифра лежит в пределах от 135000 до 450000 ($4500-15000) за квадратный метр. Такая разница в ценах между Кировом и Москвой объясняется прежде всего тем, что иметь элитное жилье в центре российский столицы гораздо престижнее, чем в провинциальном городе с населением 500 тысяч человек, да и по архитектурным решениям, техническим характеристикам, качеству отделки московское элитное жилье значительно опережает кировское.
Фонд элитной недвижимости в Кирове пока небольшой. Это связано с тем, что спрос на квартиры в таких домах значительно ниже, чем на более дешевое жилье.

Но надо отметить, что перспективы дальнейшего развития этого сегмента рынка недвижимости есть: они прямо пропорциональны уровню благосостояния населения нашего города.


Источник: http://www.kirovhome.ru
Автор: Надежда Нежданова

Вот и грянули первые заморозки! Вокруг просто красота! Иней покрыл собой не только деревья, но и зеленые листья, которые еще не успели пожелтеть у опать, а также траву, которая радовала глаз в первые дни декабря!

Сегодня по Украине погода: ночью -2...0, днем +1...+3.