Для заместителя генерального директора агентства недвижимости «Пенаты» Вероники ПАНКОВОЙ эта история уже давно перестала быть «рабочим моментом». Она настолько вжилась в проблемы своих клиентов, что рассказывает о них с искренним переживанием, какое нельзя сыграть, сымитировать. Когда все только начиналось, она и представить себе не могла, что десятиметровую комнату в коммуналке придется отвоевывать у нечестных людей и недобросовестных чиновников несколько лет.

Новые соседи
К тому времени, когда семья Мусиенко – муж, жена и маленький сын – поселились в самой большой из трех комнат в коммуналке в Плотниковом переулке, Мария Алексеевна Козлова проживала там уже добрых двадцать лет в своей маленькой комнате, из окна которой был виден Старый Арбат. Пока семейство, получившее в одночасье не только российское гражданство, но и московскую прописку, осваивало столицу и вело себя скромно, было терпимо. Но чем дальше, тем напряженней становились отношения в квартире.
Со временем Мусиенко заняли еще одну комнату, хозяин которой проживал в другом месте. В итоге человек был вынужден им продать свою комнату, хотя мог бы распорядиться ею гораздо выгодней. Оставалось последнее препятствие, чтобы завладеть всей квартирой – старушка Мария Алексеевна, занимавшая третью комнату.
Все попытки пенсионерки, разменявшей восьмой десяток лет, договориться с соседями о разъезде заканчивались решительным отказом. Не иначе как предприимчивые люди, учитывая преклонный возраст соседки, ждали, что время само решит проблему в их пользу. Тогда старушка обратилась в «Пенаты» с просьбой найти ей подходящий вариант обмена.
– Мы хотели обменять ей комнату на какую-нибудь квартиру в Подмосковье, – вспоминает Вероника Панкова. – Но потом правительство Москвы разрешило приватизировать комнаты в коммунальных квартирах, и Мария Алексеевна изменила требования – решила сначала приватизировать свое жилье…

Утерянный ордер и тайная дверь в стене
В начале апреля 1999 года Мария Алексеевна обратилась с просьбой о приватизации в Управление муниципального жилья Центрального округа. На первый прием она сходила сама, но увидев, какие везде очереди, поняла, что не осилит все инстанции, где необходимо собирать справки, выписки и прочие бумаги. Сын ей здесь, увы, не мог помочь – инвалид первой группы, он лежал парализованным после тяжелого инсульта. Козлова составила доверенность на жену сына, свою сноху – Людмилу Алексеевну Козлову.
С помощью агентства та быстро собрала документы и подала их на приватизацию. Но тут выяснилось, что утерян ордер на комнату. В связи с этим 29 апреля была создана комиссия, которая разрешила приватизацию комнаты при отсутствии ордера. Но дальше дело никак не хотело продвигаться. На все звонки сотрудницы управления отвечали восклицанием: «Ой, у нас много работы! Не успеваем».
– В июне они позвонили и сказали, что кое-какие документы уже просрочены, надо их обновить, – рассказывает Вероника Панкова. – Сделали все по новой. В августе опять звонок – снова просрочены документы. Собрали еще раз.
И тут возникло еще одно непредвиденное обстоятельство. Оказалось, что на поэтажном плане комната значится как смежно-изолированная с большой комнатой, принадлежащей соседям. В действительности двери между ними не существовало уже много лет, зато каждая из них имела выход в коридор. Если бы было иначе, никто не поселил бы в эти комнаты людей, не принадлежащих к одной семье. Кстати, и в ЖЭКе комнаты числились как изолированные.
Тем не менее, документы на приватизацию Козловым выдали на руки для сбора дополнительных документов и определения «статуса» злосчастной комнаты. А через некоторое время, четвертого октября, Мария Алексеевна умерла.
– Теперь уже Людмила Алексеевна обратилась к нам с вопросом, можно ли в этой ситуации что-то сделать, – рассказывает моя собеседница. – Ведь у бабушки оставался в качестве наследника сын. К тому времени уже существовала судебная практика по делам такого рода. Если человек подал заявление на приватизацию, но не успел ее осуществить, то наследники имеют право претендовать на оставшееся после его смерти жилье. Узнав об этом, Людмила Алексеевна попросила нас представлять ее интересы в суде.

Пока суд да дело…
Выждав положенные шесть месяцев после смерти бабушки, представители Козловых поехали в ЖЭК управы «Арбат» и написали заявление, чтобы в связи с подачей иска в суд о признании права собственности, спорную комнату пока никому по ордеру не выдавали. Начальник ЖЭКа поставила печать и собственноручно расписалась в том, что заявление это приняла.
Судебное заседание несколько раз переносилось по объективным причинам. А когда наконец-то в декабре 2000 года началось судебное слушание, то выяснилось, что у комнаты уже есть новые хозяева. Вы уже догадались, наверное – это семейство Мусиенко! Как могли им выдать ордер на спорную комнату – загадка. В очереди на расширение они не стояли, да и не имели прав на дополнительную площадь, у них уже было 54 квадратных метра на троих. А самое главное, они не имели права на чужую комнату.
Досконально исследовав материалы дела и показания свидетелей, в июне 2001 года Пресненский межмуниципальный суд справедливо признал Марию Алексеевну приобретшей право собственности, а затем признал и право собственности на комнату за ее наследником – сыном Александром Сергеевичем.
С этим решением не согласились юрист управы «Арбат» и, естественно, сами Мусиенко. Они подали кассационную жалобу в Мосгорсуд. Заседание по жалобе было назначено на середину сентября, а четвертого сентября инвалид первой группы Козлов тоже умирает. Не заслушав представителей Козлова и даже не пригласив их в зал заседания, Мосгорсуд отменил решение и направил дело на новое рассмотрение в Пресненский суд.
И снова полгода пришлось ждать вступления в наследство. В марте 2002 года суд признал Людмилу Алексеевну правопреемником ее мужа, но отстаивать комнату в Плотниковом переулке надо было заново.
– Опять дело рассматривалось очень долго, – рассказывает Вероника Панкова. – То стороны не являлись, то свидетели, то переносились заседания. И вот только 11 ноября 2003 года Пресненский суд опять вынес решение в пользу нашей клиентки. Конечно же, снова последовала кассационная жалоба. Но на этот раз позиция Мосгорсуда была иной. 16 февраля 2004 года было признано справедливым решение Пресненского суда и право собственности на комнату за Людмилой Алексеевной Козловой.
От вступления решения в законную силу до того момента, когда можно получить документы на руки и идти дальше, обычно проходит не один месяц – пока дело вернется в суд первой инстанции, пока там оно пройдет необходимое оформление… В общем, долгая история. За это время у Людмилы Алексеевны случился еще один страшный удар – скоропостижно скончалась ее дочь, оставив на нее и зятя троих детей, из которых двое несовершеннолетние.
Федеральный судья Тюленев, узнав об этих обстоятельствах, отложил все дела и тут же, в день обращения, подготовил и выдал решение суда. Только благодаря этому удалось избежать еще одной «мины», бесчестно подложенной супругами Мусиенко.
-Получив на руки решение суда, – продолжает Вероника Евгеньевна, – мы тут же отправились в регистрационную палату. К нашему изумлению, там нам заявили, что не могут зарегистрировать решение суда, так как Мусиенко подали документы на приватизацию комнаты. Их заявление на приватизацию было подписано в ДЕЗе, где прекрасно знали, чем закончилось судебное разбирательство. Подписали его и в управе «Арбат», чьи представители были на всех судебных заседаниях, и, конечно, знали, что эта комната по закону принадлежит Козловой.
В регистрационной палате нашим героям предложили: либо везите из Управления муниципального жилья ЦАО справку о том, что они отзывают заявление Мусиенко о приватизации, либо приватизация будет приостановлена на три месяца. В управлении, увидев решение суда, поняли, что их ввели в заблуждение, схватились за голову – что же мы наделали! – и срочно отослали в регистрационную палату бумагу на отзыв документов на приватизацию комнаты супругами Мусиенко.

В чем сила, брат?
Десятого июня Людмила Алексеевна Козлова получила, наконец, свидетельство о регистрации права на комнату покойной свекрови. Ну, казалось бы, все – пять долгих лет борьбы за собственность завершились победой. Не тут-то было!
Во-первых, категорически отказываются выселяться из чужой комнаты Мусиенко. Во-вторых, начальник паспортного стола УВД района «Арбат» отказался выписывать из десятиметровки семью Мусиенко, несмотря на решение суда. Пришлось обращаться к начальнику паспортного стола УВД округа. Но и после этого в «Арбате» не торопятся, взяли тайм-аут в две недели. Интересно, что за это время еще придумают супруги Мусиенко?
Да и кто они, эти всемогущие люди, сумевшие в короткий срок так прочно обосноваться в сталинке рядом со знаменитым Арбатом? Жена – домохозяйка. Муж – работает в милиции Центрального округа… водителем.
– Противостояние было очень сильное, – делится пережитым Вероника Панкова. – Юрист управы «Арбат» постоянно предлагала мне отказаться от участия в этом деле. Несколько раз она говорила, что дом снесли. Мы срочно ехали туда посмотреть – дом стоит на прежнем месте. Сейчас я могу признаться, что у нас два адвоката отказались участвовать в этом деле. Я просто не могла сказать об этом Людмиле Алексеевне, у нее и без того одно горе за другим, поэтому начала вести это дело сама.
– Вы посмотрите, – продолжала она, – семья Мусиенко живет в России и в Москве с 1989 года, а уже имеет трехкомнатную квартиру практически на Арбате. Всем бы коренным москвичам такие темпы улучшения жилищных условий. А ведь они в суде в коридоре нам заявили, что бабушкина комната все равно будет их. Что дает им такую уверенность?
Кстати, все это время юристы «Пенат» работали бесплатно – оплачивать их услуги клиентам было нечем. Деньги за свою работу они могут получить только в том случае, если Людмила Алексеевна продаст злосчастную комнату. И это есть в ее планах, потому что надо помогать зятю поднимать внуков а, значит, надо много средств. Тех, что так хотят отнять супруги Мусиенко…


Источник: http://www.penati.ru
Автор: Статья о работе агентства "Пенаты-недвижимость" в Московской Жилищной газете "Квартирный ряд". Автор статьи - Татьяна Комендант.

Вы решили купить жилье?
Или не решили?

Задайте себе два самых важных вопроса:
- Зачем мне это надо?
- И что я с этого буду иметь?

Ответы на этот вопрос определят все ваши дальнейшие действия.
Чем честнее и точнее ответ, тем больше Вы преуспеете в жизни.

Опыт риэлтора подсказывает такие варианты ответов:
1. Смухослоновские уже купили, а мы что, хуже?
2. Надоело застревать в лифте, слушать песни по ночам и нюхать жареную селедку.
3. Появился заработок, пора подумать о своем жилье.
4. Хочу выгодно распорядиться своими деньгами.
5. Лучше не откладывать, при таком росте цен я скоро и собачью будку не потяну.
6. Семья растет, ничего не поделаешь, надо обзаводиться своим жильем.
7. Рент поднимается, как температура при гриппе, пора уносить ноги и кошелек.
8. Покупать не собираюсь, все равно денег нет.

А теперь анализ типовых ситуаций, изложенных выше:
Пример знакомых, родных, соседей – важнейший стимул. Тем более правильный пример. Вы ничем не хуже Смухослоновских. Но они оказались расторопнее. Или удачливее. Они уже сделали тот шаг, без которого среднему человеку нечего и думать о грядущем благосостоянии и возможности перевести дух между двумя, а то и тремя работами. Не говоря уж о том, чтобы в обозримой перспективе вынуть мозолистую шею из трудового ярма.
Новоявленным домовладельцам Смухослоновским будет нелегко – надо зарабатывать деньги на моргич. Но ведь они работают НА СЕБЯ. А вы, снимая квартиру, работаете на чужого дядю.
Цифры красноречивее любых слов. Вот что говорят цифры:
Смухослоновские набрали на первый взнос 20 тысяч долларов. Такую сумму при желании может собрать каждый. Нелегко? Посоветуйтесь с риэлтором и моргич-брокером, они дадут Вам совет исходя из Вашей конкретной ситуации. Ну, а основные варианты известны: заработать, накопить (скажем, через автоматический ежемесячный перевод денег на специальный накопительный счет), снять с пенсионного счета RRSP (до 20 тысяч на каждого из супругов), наконец, занять.
Итак, первый взнос – downpayment – составил 20 тысяч долларов. На скромный дом стоимостью 250 тысяч это немного, но вполне достаточно, чтобы выплачивать займ на дом - моргич - в размере около 1350 долларов в месяц. Плюс, к сожалению, две-три тысячи долларов в год налога на недвижимость, плюс стоимость электричества, воды, газа. Скажем, 1700 долларов в месяц все вместе.
За двадцать лет, на которые обычно берется моргич, Смухослоновским придется заплатить, условно, 450 тысяч долларов. Беспредел, но ничего не поделаешь: деньги взаймы никто Вам так просто не даст.
Но не спешите хвататься за голову.
Ведь Вы остались в своей квартире. Сейчас Вы платите 1300 долларов в месяц за двуспальный апартмент. Загляните в недалекое будущее. Через пять лет эта квартира будет стоить уже 1700 долларов. Через десять – 2000. И так далее.
Кроме того, через десять лет подрастет Ваш сын, и ему придется жить отдельно. Скорее всего, Вам придется помогать ему оплачивать его квартиру и отдельное хозяйство.
Словом, средняя стоимость Вашей квартиры составит за предстоящие двадцать лет те же самые 1700 долларов в месяц, если не больше. Плюс дополнительные расходы, связанные с жильем.
Между тем, по мере выплаты моргича затраты владельца жилья будут сокращаться. Но самое главное – будет расти рыночная стоимость его жилья. Колебания на рынке недвижимости возможны. Но они коснутся не стоимости жилья, а темпов роста стоимости. За двадцать лет стоимость дома Смухослоновских может вырасти в два раза. И Смухослоновские получат ликвидную недвижимость стоимостью под полмиллиона долларов.
Мало того, по ходу дела они, выплатив определенную часть моргича, смогут заложить эту освободившуюся стоимость. И приобрести на полученные деньги кондоминиум – будущее жилье для сына, подарок к вступлению в брак, например. А до этого времени кондоминиум можно сдавать, чтобы жилец оплачивал моргич.
Если вы человек умный и скептический, то, конечно, давно уже догадались, что риэлтор в корыстных целях склоняет вас к переходу от наемного жилья к собственному. Правильно! Но все же в большинстве случаев такой переход – в ваших интересах. Хотите голых фактов? Вот линк на сайт одного из федеральных министерств Канады, где вы бесплатно сможете сравнить уровень своего благосостояния в ближайшей и отдаленной перспективе в двух вариантах – при наемном жилье и собственном.
Как не крути, к зрелым годам, к завершению активного периода жизни Смухослоновские окажутся свободными от необходимости оплачивать главную статью расходов семейного бюджета – жилье. Это главный результат их усилий. Они свободны и неплохо обеспечены. Получая даже небольшой доход или пенсию, они будут уверенно стоять на ногах. Ну, а Вам придется по-прежнему терзаться мыслью о том, как заплатить постоянно растущий рент и проклинать себя за то, что Вы не последовали вовремя смухослоновскому примеру.
Да Вы и сами все это прекрасно знаете. Но тут появляется обычная отговорка: нет денег! Нет – и не будет, если Вы не перестанете цепляться за эту отговорку и не возьметесь за дело.

Бывают трудные ситуации. Но безвыходных ситуаций не существует. Позвоните риэлтору. И Вы увидите, что не перевелись еще на свете люди, способные делать для Вас добрые и важные чудеса.

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Итак, Вы решились купить жилье.
Ваше намерение уже родилось и готово сделать первые шаги. Ему необходима помощь – и Ваша, и тех специалистов, к которым Вы обязательно должны обратиться. Первые шаги к успеху – самые важные. Квалифицированная помощь облегчит и ускорит этот процесс.
Шаг первый: что купить? Что выбрать?
Покупайте то, что Вы реально можете «потянуть». Жилье – важнейший компонент Вашего жизненного успеха, но жертвовать собой во имя более престижного дома или кондоминиума не стоит. «Работать на дом» - неправильный подход. Дом должен работать на Вас.
Вам необходимо выбрать правильное жилье, способное работать на Вас. Правильное жилье – это жилье, купленное в правильное время, в правильном месте и за правильную цену.
Не пытайтесь обмануть себя историями о том, как три года назад Ваши бывшие соседи по этажу Смухослоновские приобрели роскошный особняк за цену двухместного гаража. Риэлтор слышит такие истории каждый день. К сожалению, в абсолютном большинстве случаев они происходят лишь в воображении. Не забывайте, что цена на жилье растет стремительно. Цены трехлетней, даже годичной давности уже не повторятся. Именно поэтому с покупкой жилья не стоит затягивать.
Да, подарки судьбы не исключены, но они столь же часты, как крупные выигрыши в лотерею. Требуйте от судьбы большего, но не теряйте чувства реальности. Иначе Вы потеряете контроль над событиями и в итоге купите двухместный гараж за цену роскошного особняка. Такое случается гораздо чаще, чем наоборот.
Итак, к делу. Прежде всего необходимо определить стоимость жилья, которая будет Вам по карману. При необходимости Ваш риэлтор порекомендует Вам опытного моргич-брокера – финансового специалиста. Оценив Ваши заработки, накопления, доходы, расходы и долги, моргич-брокер скажет главное: на какую сумму моргича Вы можете рассчитывать.
Кстати, что такое mortgage? Если Вы не можете выложить сразу всю стоимость жилья, за Вас это сделает банк. Ну, а потом Вы на протяжении определенного периода возвращаете банку деньги. Разумеется, с процентами – а они на большую сумму за долгое время набегают солидные. Моргич (скорее, «моргидж») – это деньги, которые банк Вам дает в долг, во временное пользование, взимая процент за кредит. Если точнее, то моргич – это те деньги, которые банк продает Вам в рассрочку за деньги.
Разные банки – разные условия. Разные моргич-брокеры могут предложить Вам различные условия моргича. Если моргич-брокер работает независимо, то у него есть возможность поиска по различным финансовым учреждениям с целью подобрать для Вас наилучший вариант моргича. Если моргич-брокер работает в конкретном банке, это тоже может оказаться неплохо – иногда банки предлагают своим клиентам очень выгодные сделки.
Обязательно постарайтесь получить не один вариант моргича, а несколько. Проявляйте разумную настойчивость, добивайтесь лучших условий, не стесняйтесь торговаться. Помните, что Вы – покупатель, а не проситель. Продавая Вам моргич, банк делает на Вас огромный «навар». Разумеется, свою заинтересованность банк Вам не покажет. Но Вы должны понимать, что играете на равных, и соответственно отстаивать свои интересы.
Уяснив ситуацию с моргичем, переходите к поиску дома. Сообщите риэлтору потолок стоимости жилья, а также все остальные параметры. Основной из них – вид жилья: дом или квартира. Тут масса возможностей. Отдельно стоящий дом, таунхауз, кооператив, квартира в кондоминиуме с бассейном и кортом, доходный многоквартирный дом и так далее, и тому подобное.
Задача риэлтора – предложить Вам наиболее подходящий вариант. Если риэлтор упорно навязывает то, к чему у Вас не лежит душа, то тут два варианта. Первый: Вам нужно поменять риэлтора, чтобы не стать жертвой манипулирования с его стороны. Второй варианта: риэлтор пытается Вам помочь, но Вы пока что не в состоянии оценить всю выгоду его предложений. В большинстве случаев риэлтор лучше Вас ориентируется в том, какое жилье, где и когда лучше покупать, чтобы добиться максимальной выгоды. Если Вы доверяете риэлтору, то стоит прислушаться к его мнению. Ну, а если не доверяете, то к чему Вам такой риэлтор?
На этом этапе главная задача риэлтора заключается в отборе жилья, которое имеет наилучшие перспективы по части прироста стоимости. Эту аксиому, к сожалению, учитывают далеко не все риэлторы и понимают далеко не все потенциальные владельцы жилья. Покупая недвижимость, Вы приобретаете не только жилье, но и ставку на бирже недвижимости. Ваша задача – приобрести как можно более перспективную ставку за минимально возможную цену. Необходимо купить такое жилье, которое при всех прочих преимуществах имеет лучшие шансы быстрее вырасти в цене.
Если Вы будете руководствоваться этим принципом при покупке недвижимости, то обязательно выиграете. И, может быть, еще наверстаете упущенное в соревновании со Смухослоновскими.
Кстати, если Ваше финансовое положение еще не достаточно окрепло, не забывайте о возможности сдачи части своего дома. Как утверждает статистика, сдача бейсмента в рент может покрыть до 75 процентов ежемесячных выплат по моргичу. А это очень немало, если Вы умножите получившуюся экономию на 12 месяцев и на определенное количество лет. Не хотите сдавать? Не надо – пусть Ваше жилье станет штаб-квартирой Вашего бизнеса, и тогда Вы сможете сэкономить на выплате налогов. Но об этом в следующих статья.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Итак, Вы определились с моргичем, стоимостью и видом жилья.

Приступаем к поискам.
Если Вы уже нашли выставленное на продажу жилье, которое Вам приглянулось, то дело упрощается. Вы сообщаете риэлтору адрес, он выясняет цену и, если она Вас устраивает, назначает встречу – appointment – с целью смотрин жилья.
Если Вы ничего еще не приглядели, то Ваш риэлтор прибегает к помощи поисковой системы в компьютерной базе данных, где отражена вся недвижимость Торонто. Риэлтору необходимо задать параметры поиска – по виду, размеру и планировке жилья, его стоимости, месторасположению, другим параметрам, - и получить какое-то количество подходящих вариантов.
Если в данный момент ничего подходящего нет, то система запомнит запрос и будет автоматически посылать риэлтору данные на интересующее его клиентов жилье по мере его появления в базе данных. Риэлтор, в свою очередь, будет знакомить Вас с поступающей информацией, например, пересылая ее по электронной почте или по факсу, обсуждая ее с Вами лично или по телефону.
Если Вы хотите найти дорогой дом за низкую цену, приготовьтесь к тому, что база данных порадовать Вас ничем не сможет. В Торонто ежегодно переселяются около 70 – 100 тысяч иммигрантов, многие из них вполне обеспеченные, и всем необходимо жилье. Более реалистические запросы обычно дают большую отдачу из поисковой системы.
Кроме того, риэлтор - человек со связями. Возможно, у него уже имеется клиент, желающий продать именно то, что Вы хотите приобрести.
Да и Вы сами, зная привлекательные для Вас районы, можете колесить по ним на машине, разглядывая выставленные на продажу дома. Увлекательный семейный отдых, хотя иногда разочаровывающий: присмотрев дом, вы дружно строите планы насчет покупки, но оказывается, что она Вам решительно не по карману. Впрочем, бывает и попадание прямо в цель: то, что Вам надо, там, где надо и за подходящую цену.
Наконец, Вы можете изучать посвященные продаже недвижимости рекламные канадские издания, проглядывать местную прессу на всех языках, какими только владеете, а также рыскать по интернету в поисках заветного дома.
Если Вам удалось самостоятельно сыскать подходящее жилье, не спешите отказываться от своего риэлтора. Во-первых, его услуги оплачиваются не Вами, а продающей стороной. Во-вторых, советы риэлтора помогут Вам не совершить роковых ошибок, а также сэкономить немало денег, как на стоимости жилья, так и на различных процессах, которыми сопровождается сделка. В-третьих, риэлтор тоже человек и вполне может порадовать Вас подарком по случаю успешного завершения сделки, проведенной с его помощью.
Методы поиска у всех разные. Кто-то хватается чуть ли не за первый показавшийся подходящим дом и потом многие годы радуется оказавшейся удачной покупке. Кто-то тянет месяцами и даже годами, перебирая одно жилье за другим, и в итоге все равно остается недоволен покупкой. Как и в любом деле, здесь хорошо то, что целесообразно. Ну, а целесообразность зависит от целого ряда факторов, которые Вам придется учитывать и взаимно балансировать в надежде найти золотую середину.
Качество жилья, его соответствие Вашим нуждам, техническое состояние, удобство расположения, характер района, соседи, близость к работе, наличие парков, транспорта, торговых центров, детских и учебных учреждений, окружающая среда, и, главное, перспективы прироста цены, - вот основные параметры, которым необходимо уделить особое внимание. Каждый из этих параметров Вам предстоит проработать с риэлтором, который снабдит Вас массой полезной информации.
На риэлтора надейся, а сам не плошай. Не стесняйтесь добиваться от риэлтора того результата, который Вам необходим. Конечно, не стоит задаваться целью «показать себя». Главное – чтобы у Вас с Вашим риэлтором установились эффективные доверительные отношения. Именно такие отношения являются залогом успеха. Но конкретная форма таких отношений может быть разной.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Итак, жилье выбрано, финансы подсчитаны, все «за» и «против» взвешены, консультации у заслуженных домовладельцев Смухослоновских получены. И аргументы в пользу покупки перевешивают.
Ну что же, пора подавать offer. «Оффэр» - это Ваш ответ на цену жилья, предложенную владельцем дома. Подавая оффэр, Вы тем самым официально делаете встречное предложение. С этого начинается Ваш торг с владельцем недвижимости. Каждый из Вас надеется выиграть в результате торга, добившись для себя дополнительных финансовых или иных преимуществ, или же, по крайней мере, не уступив слишком много.
Перед тем, как подавать оффэр, полезно освежить в своей памяти посещения рынка на Родине. Помните? «А шо это у вас? А чё так дорого?!» - «Не нравится, не бери!» - «А если подешевле?» - «Дешевле не бывает!» - «Да кто это вообще возьмет!» - «Да вон уже целая очередь!» - «Ну, тогда я пошел!» - «Погоди-погоди, уступаю два рубля!». И так далее.
Принципы торга вокруг недвижимости совершенно те же, что и вокруг бараньей ноги или горшочка меда. Но оформление торга значительно отличается. Кроме того, подписанный Вами оффэр является юридическим документом, который налагает на его участников достаточно серьезные обязательства, обставленные рядом условий. Такова суть оффэра.
Если Вы действительно хотите приобрести жилье, то оффэр должен быть таким, чтобы от него невозможно было отказаться. В историях из жизни итало-американской мафии эта формулировка – «an offer you can’t refuse» - фигурирует довольно часто. Но, поскольку Вы скромный программист, а не какой-нибудь Big Tony, то Вам необходимы иные аргументы помимо бейсбольной биты, чтобы убедить своего оппонента принять предложение.
В этом умении и заключается искусство оффэра – главного этапа процесса покупки жилья.
В денежном отношении вариантов немного. Взвесив предложенную продавцом цену, Вы можете принять ее, либо предложить меньшую или большую цену. Все эти простые на первый взгляд решения на самом деле являются проявлениями непростого расчета и связаны со множеством тонкостей.
Начнем с большей цены. Казалось бы, парадокс: зачем давать больше, если просят меньше? К сожалению, такова реальность. В последние годы на рынке недвижимости в Торонто спрос на определенные категории недвижимости ощутимо превышал предложение. В результате владельцы жилья в престижных районах часто организовывали так называемый «конкурс оффэров».
Официально это называется Multiple Offer Situation. А методика конкурса очень проста: продавец назначает прием всех оффэров в какое-то конкретное время. Если дом является предметом ажиотажного спроса, то одновременно прибывает несколько желающих приобрести это жилье. В некоторых случаях число претендентов превышает десяток.
Каждый из них понимает, что конкуренты могут предложить больше, лишь бы не упустить покупку из рук. Но насколько больше? Хочется выиграть соревнование, но ведь не хочется и переплатить.
Начинается азартная игра с закрытыми глазами. В чужие карты – то есть «оффэры» - никто заглянуть не может. Риэлторы не имеют права делиться информацией, носящей частный характер. Самое большее, что может сделать риэлтор, это попытаться осторожно выяснить у агента продавца, будут ли другие оффэры.
Покупатели-конкуренты могут лишь догадываться о содержании оффэров друг друга и о предложенных там суммах. Что же делать, сколько дать, чтобы опередить всех? И надо ли это делать? Вот вопросы, которые мучают участников «конкурса оффэров».
Кстати, побеждает не обязательно тот, кто дал больше. Ведь в конкурсе оффэров имеют важное значение и другие факторы. Например, дополнительные условия – conditions. Скажем, покупатель намерен провести экспертизу технического состояния дома, или же согласен приобрести дом только при том условии, что получит моргич. После благополучных результатов проверки и получения моргича сделка совершается окончательно. А если покупателя не устроит состояние дома или он не получит моргич? Тогда предложение считается отозванным. Подобная перспектива не очень радует продавца. Ведь он может принять только один оффэр, и если сделка не выгорит, то придется начинать все с начала с непредсказуемыми последствиями.
Но и для покупателя в несостоявшемся предложении тоже нет ничего хорошего – потеря времени и к тому же определенный риск для депозита, то есть той суммы, которую он должен приложить к оффэру в качестве доказательства серьезности своих намерений. Эта сумма поступает на специальный трастовый счет, чтобы ни одна из сторон не могла сразу ею распорядиться в случае каких-либо конфликтов между продавцом и покупателем.
Что касается одиночного оффэра, то здесь несколько проще. Обычно покупатель предлагает меньшую сумму и ждет ответа. После более или менее продолжительного обмена мнениями стороны договариваются о цене и других условиях, либо прекращают торг.
Подачу оффэра необходимо воспринимать серьезно. Дело это юридическое, связанное со множеством нюансов. Может оказаться так, что Вы передумаете, но обратного пути уже нет. Ведь Вы уже дали депозит – скажем, пять или десять тысяч долларов.
Нет, оффэра не стоит бояться, это нормальная и необходимая часть процесса покупки недвижимости. Но необходимо отчетливо представлять себе, что, зачем и как Вы делаете, и предусмотреть различные варианты развития событий.
А как, кстати, сделать такое предложение, от которого продавец жилья не сможет отказаться? Ответ на этот вопрос каждый раз выглядит иначе, в зависимости от конкретной ситуации. И прийти к этому ответу Вы должны вместе со своим риэлтором.

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Перед тем, как замахиваться на покупку жилья, подсчитайте свои текущие финансовые возможности. Нет ничего страшного, если не хватает тысячи – другой (или пятой – десятой). Такие деньги всегда можно найти. Важнее другое – заранее продумать план расходов, чтобы необходимость тех или иных выплат не оказалась для Вас неожиданной и не стала той последней каплей, которая заставляет выйти из берегов бушующий океан нервов.

Итак, пройдемся по расходам.
Структуру моргича мы уже обсуждали во второй статье цикла: «Между жильем и моргичем». Моргич определяется в зависимости от стоимости дома и некоторых других факторов, так что обсуждать его необходимо в привязке к конкретной ситуации. Напомню, что на скромный «стартовый» дом стоимостью 250 тысяч долларов (такой сегодня еще надо поискать!) первый пятипроцентный взнос составит 12 500 долларов.
Многие риэлторы предлагают сделки, при которых Вам не надо вносить первый взнос (downpayment). Это означает лишь то, что Вам придется взять «даунпэймент» в долг. Понятно, что за это Вам придется заплатить, что в итоге обойдется ощутимо дороже, нежели Ваши собственные деньги.
Кроме того, при первом взносе ниже 25 процентов Вам придется оплачивать обязательное в таком случае страхование моргича. Размер страховки зависит от размера моргича, а выплаты составляют от менее чем одного процента до немногим более трех процентов от суммы моргича.
Основной принцип первого взноса таков: чем больше Вы можете потратить на даунпэймент, тем дешевле Вам это будет стоить. Секрета никакого нет: чем ниже та сумма, на которую берется моргич, тем ниже будут выплаты. В результате экономия значительно превысит затраты на увеличение первого взноса. Разумеется, экономия эта будет ощутима лишь на протяжении достаточно длительного периода. Ну, а первый взнос надо вносить сразу.

К первому взносу надо подходить реалистически. Если Вы располагаете увесистым кошельком и можете безболезненно выложить достаточно крупную сумму, положите побольше под первый взнос. Если Вы еле-еле вытягиваете на покупку, то исходите из необходимости иметь жилье, пусть даже под меньший даунпэймент и более высокие ежемесячные выплаты по моргичу. Все равно затраты себя оправдают, поскольку Вы получите возможность стать игроком на рынке недвижимости.
Не забудьте о существовании различных программ помощи покупателям недвижимости. Обычно они рассчитаны на тех, кто приобретает жилье в первый раз. В частности, если Вы и Ваша супруга (или супруг) располагаете вкладами на RRSP – гарантированном государством пенсионном счете – то каждый из Вас может снять оттуда до 20 тысяч долларов на первый взнос под покупку жилья. При этом снятые деньги не будут включены в Ваш облагаемый налогами доход.

Следующая статья расходов – deposit: залог, который Вы должны внести либо при подаче оффэра, либо после принятия оффэра. При подаче оффэра залог может быть внесен как показатель заинтересованности потенциального покупателя. Размер этого депозита обычно составляет 5 и более тысяч долларов. Радуйтесь тому, что депозит в случае успешного завершения сделки плавно переходит в первый взнос под моргич.
Процесс выплаты депозита бывает волнительным. Так просто отдать кому-то чек на круглую сумму, свои кровные?! Не волнуйтесь, эти деньги лягут на трастовый счет. Продавец жилья при всем желании не сможет ими распорядиться или злоупотребить. Естественно, ни он, ни его риэлтор не убежит с Вашими деньгами. Не переживайте зря, но следите за соблюдением всех необходимых процедур и формальностей.
Некоторые из прочих расходов мы уже обсуждали. Это оплата услуг инспектора, проверяющего техническое состояние дома, а также адвоката. Инспектор и адвокат совместно обойдутся Вам, скорее всего, в пределах 1500 долларов. Кроме того, в процессе покупки-продажи Вам может пригодиться еще один специалист – Appraiser – профессионально оценивающий стоимость жилья. Эта услуга обойдется долларов в 200 и выше. Ну, а если Вы хотите убедиться, что границы Вашего владения правильно обозначены на плане, Вам придется нанять еще и специалиста-землемера, который сделает для вас Property Survey. Стоимость его услуг – от 700 до 1000 долларов. Можно сэкономить на этих расходах, но если средства позволяют, а ситуация требует, то лучше не пожалеть денег и в будущем спать спокойно.

Затем Вам придется уплатить государству так называемый Land Transfer Tax. Это очередная грабительская идея, выдуманная неугомонными чиновниками. Она связана с передачей территории, занимаемой домом, от одного владельца другому. Налог на передачу земли (кстати, он взимается и при покупке кондоминиума) высчитывается по специальным формулам, которые я не стану приводить, чтобы сберечь Ваши нервы. При необходимости Ваш риэлтор с легкостью это подсчитает.
Да, налоги – это воплощенная социальная справедливость. Что поделаешь, привыкайте – в качестве домовладельца Вы до конца своих дней будете обречены «золотить» государственную ручку ежегодными муниципальными налогами. Для разного жилья в разных районов годовая ставка такого налога (он идет на развитие и улучшение дорожной сети, на вэлфер и школьное образование и другие социальные нужды) составляет обычно от 1500 долларов до 3000 долларов в год. Но может быть и ниже, и выше. Присмотрели дом – поинтересуйтесь годовой суммой муниципального налога. Если покупаете новый дом, учтите, что в некоторых случаях новое жилье может облагаться налогом только на стоимость земли, поскольку на момент оценки самого здания еще не было. Когда дом появится, сумма налога ощутимо возрастет.
Тем, кто не хочет расставаться с наемным жильем, радоваться не стоит. И они платят налоги на недвижимость, которые домовладелец, естественно, включает в сумму платы за жилье, чтобы поделиться своими затратами с квартиросъемщиками. Повышение муниципальных налогов влечет за собой соответствующее повышение стоимости жилья. Если же рост стоимости жилья искусственно ограничен законодательством, то домовладелец сокращает эксплуатационные расходы, что сказывается на качестве жилья. Облезлые стены, потертые ковровые дорожки, текущие краны, закрытый все лето бассейн – таковы известные приметы тех результатов, которые власти достигают принудительными мерами в отношении владельцев доходных домов.

Еще одна затратная статья, которую Вам необходимо предусмотреть, это страхование жилья (долларов 40-50 в месяц, или чуть больше-меньше), расходы на переезд, покупку мебели, так называемых appliances – плиты, холодильника, посудомоечной машины, стиральной и сушильной машин, и прочих необходимых в хозяйстве предметов и бытовой техники. Бывают случаи, когда владелец жилья оставляет – и в хорошем состоянии – плиту и холодильник, а то и осветительные приборы и прочие мелочи, на которые может уйти приличная сумма. Но это случается далеко не всегда. Чаще, если и оставляют, то что-то в далеко не блестящем состоянии. Ну, а Вам, естественно, хочется обставить свой новый дом новыми вещами. Если Вы переезжаете из другого дома, то у Вас могут оказаться собственные запасы бытовой техники. Но в большинстве случаев необходимо заранее продумать предстоящие расходы. Кстати, никогда не мешает спросить владельца жилья, что он собирается оставить Вам, и при необходимости занести его обещания в оффэр.
Итак, мы с Вами уже добрались до переезда в новый дом. Остается пожелать Вам радостной жизни на новом месте! Не забывайте заглядывать в наш Информационный центр, чтобы найти более подробные ответы на интересующие Вас вопросы.

Кстати, в качестве домовладельца Вы становитесь потенциальным продавцом недвижимости. Процессу продажи посвящены другие статьи нашего Инфоцентра. Рано или поздно Вам придет в голову приобрести более просторное или более новое жилье, переехать в другой район или просто последовать примеру своих бывших соседей Смухослоновских. Они, пока Вы раскачивались на покупку, уже успели заработать на характерном для Торонто быстром приросте стоимости жилья, с большой выгодой продали свой первый дом и приобрели чуть ли не виллу в престижном районе. Ну что же, у Вас по-прежнему есть на кого равняться. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Это истина, но не вся. Самые умные учатся на чужих правильных поступках. А самый правильный поступок в нашей ситуации таков: заплатить за жилье. Заплатить все, что надо. Для того, чтобы дать жилью возможность работать на Вас. И тогда за все будете платить не Вы, а Ваша недвижимость.

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

В предыдущей статье мы затронули условия – conditions – которыми обставляется оффэр покупателя.
Эта тема настолько важна, что мы посвящаем ей отдельную статью.
Conditions – это не просто какие-то факторы или обстоятельства, от которых зависит судьба оффэра и сделки в целом. Они являются важнейшей частью договорного процесса, порой играющей не меньшую роль, нежели торг вокруг стоимости жилья. К условиям оффэра необходимо отнестись очень внимательно.
Самая идеальная для продавца ситуация – когда conditions вообще нет. Это называется unconditional offer, в отличие от обычного conditional offer. Такое бывает, например, если покупатель достаточно обеспечен, чтобы без помощи банка самостоятельно заплатить за недвижимость. Или же если покупатель заранее получил от банка mortgage commitment – письменное обязательство предоставить моргич на требуемую сумму, и теперь настолько уверен в себе, что может не ставить получение ипотечной ссуды в число прочих условий.
Прочих условий, кстати, может и не быть. Если покупатель хорошо разбирается в недвижимости или привел на первый показ жилья кого-то из специалистов, то он может снять и другое распространенное условие – house inspection. Впрочем, в большинстве случаев осмотр жилья специалистом-инспектором ставится как обязательное условие оффэра. Ведь в Торонто очень много домов, построенных десятилетия назад, да и относительно новое жилье может преподнести сюрпризы. Например, заложенные при строительстве недостатки и проблемы, или такие неприятные сюрпризы, как периодически мокнущий жилой подвал – бейсмент, либо «поплывший» фундамент.
Если Вы не уверены в своей способности разглядеть все подводные камни, лучше пригласите house inspector. Этих специалистов нетрудно разыскать в телефонной книге или через интернет. Да и Ваш риэлтор может порекомендовать Вам инспектора с хорошей репутацией. Скорее всего, инспекция будет стоить Вам 250 – 300 долларов, но, разумеется, стоимость осмотра зависит от конкретного жилья.
Вообще же, облюбованный Вами дом во время действия оффэра лучше посетить несколько раз. Каждое посещение может дать Вам ту информацию, которая окажется решающей с точки зрения окончательного выбора: покупать или нет. Поэтому не забудьте поставить в оффэр условия относительно дополнительных посещений, осмотров и так далее. Чаще всего владелец жилья и без дополнительных условий не препятствует потенциальному покупателю лишний раз посмотреть жилье. Но бывают и исключения. Кроме того, жилье может сдаваться третьим лицам. Если им не по душе постоянные вторжения, то они могут пойти и на прямой саботаж, например, просто не открывая Вам дверь.
Наличие жильцов способно оказаться серьезной помехой. Вы должны заранее выяснить, каковы условия договора о сдаче жилья. В противном случае уже после покупки может оказаться так, что Вам придется дожидаться, пока срок действия договора жильцов с предыдущим владельцем истечет и они съедут. Хорошо, если жильцы снимают бейсмент. А если весь купленный Вами дом? Учтите, что у Вас может не оказаться законной возможности избавиться от жильцов.
С другой стороны, если Вы нуждаетесь в дополнительном доходе, то наличие жильцов вполне Вас устроит. Но и в этом случае лучше проявить своевременный интерес к условиям договора владельца дома с жильцами, а также поинтересоваться, как они себя ведут, насколько аккуратны в платежах и так далее. Cерьезность этого вопроса возрастает вдвойне, если Вы приобретаете доходное жилье – income property. Скажем, дом, где уже проживает несколько семей. То же самое касается и приобретаемого в качестве инвестиции кондоминиума.
Кстати, при покупке доходного жилья Вам придется получить ответы на множество других вопросов – но об этом отдельный разговор в одной из следующих статей.
Еще одно возможное условие касается изучения различных обстоятельств вокруг жилья, чтобы они не стали неприятными неожиданностями. Хотя и очень редко, но бывают каверзные ситуации: например, на жилье может быть наложен арест, оно может быть конфисковано, передано банку или перезаложено. От подобных неприятностей Вас сможет обезопасить только адвокат, специализирующийся на недвижимости. К его услугам Вам обязательно придется прибегнуть в процессе проверки и оформления покупки.
Кроме того, помощь адвоката нужна будет на этапе оффэра, если Вы приобретаете кондоминиум. Кондоминиум, скажем так, «находится на балансе» определенной компании, которая представляет интересы жильцов, занимается обслуживанием жилья, ведет всю необходимую для нормального функционирования кондоминиума работу. Задача адвоката – убедиться в том, что эта компания – обычно корпорация – не имеет финансовых или юридических проблем. Кроме того, адвокат анализирует документы, предоставленные корпорацией, на предмет наличия каких-либо факторов или проблем – финансовых, технических и других. Некоторые из них, например, могут привести к повышению maintenance fee – той суммы, которую Вы ежемесячно отдаете обслуживающей кондоминиум корпорации в качестве оплаты за ее услуги. Этот вопрос мы подробно рассмотрим в одной из дальнейших статей. А пока стоит учесть, что maintenance fee является важным фактором при покупке кондоминиума. Чем больше дополнительных удобств и служб имеет кондоминиум (бассейн, корт, спортзал, зал приемов и так далее), тем выше это самое «фи».
Результатом усилий адвоката в отношении проверки кондо станет так называемый Status Certificate. Этот документ даст Вам подробное представление о ситуации вокруг кондо.

В нем может содержаться информация о:
- предстоящем ремонте квартиры или всего комплекса;
- размер maintenance fee и причины ее возможного повышения;
- юридические и финансовые претензии в отношении кондоминиума;
- подробности страховки комплекса;
- финансовое состояние корпорации;
- правила поведения в кондоминиуме;
- список текущих контрактов, заключенных корпорацией;
- легальное описание кондоминиума;
- изменения, предстоящие в новом бюджете корпорации;
- контактные данные корпорации кондоминиума
- другая важная и полезная информация.

Адвокатская проверка status certificate и сопутствующих ему документов является необходимым условием при покупке кондоминиума. Если что-то не так, то Вы сможете отказаться от оффэра и получить обратно свой депозит. Правда, услуги адвоката влетят Вам в определенную сумму, но не исключено, что эта относительно небольшая затрата поможет Вам избежать куда более весомых потерь денег.
Помните: оффэр является юридическим документом. Каждый юридический документ, налагающий на Вас различные обязательства, прежде всего финансовые, – это небольшое минное поле. Миновать его без проблем помогут те специалисты, с которыми придется иметь дело на этом этапе: риэлтор, моргич-брокер, адвокат, house inspector. Ну и, конечно, Ваши друзья и соперники Смухослоновские.
А что требуется от Вас? Прежде всего, от Вас требуется приложить усилия, необходимые для того, чтобы серьезно вникнуть в суть происходящего и не выпускать события из-под своего контроля.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

В предыдущей статье мы говорили о той большой роли, которую играют в процессе покупки недвижимости различные специалисты. Среди них особого внимания заслуживает адвокат. После риэлтора и моргич-брокера он является третьей по значению ключевой фигурой процесса покупки жилья. А на некоторых этапах адвокат вообще выходит на первый план и становится просто незаменим. Ведь он делает то, что не сделает для Вас никто другой.

Нанимая адвоката, Вы рассчитываете, что он обладает необходимым опытом. Не стоит жалеть денег и пытаться обойтись без адвоката. По результатам его работы адвокат все-таки является другом человека. Хотя по результатам оплаты кому-то он и представляется заклятым другом.

Помните: когда Вы платите адвокату, Вы не просто оплачиваете его конкретные услуги, связанные с оформлением недвижимости. На самом деле Вы покупаете себе много лет спокойного сна.

Выбирая адвоката, учтите, что главное – это не стоимость его услуг, а его добросовестность и надежность результатов его работы. Важно, чтобы Вы имели возможность связаться с адвокатом по телефону, если появится такая необходимость. Если адвокат не возвращает телефонные звонки – сделайте соответствующие выводы.

Помните, что адвокат отвечает за качество своих услуг. Отвечает в том числе своим карманом.

Помните, что адвокат обязан ответить на Ваши вопросы, связанные с документами и процедурами. Разобраться в этих хитросплетениях, тем более написанных по-английски, самостоятельно может далеко не каждый. Даже если слова и смысл фраз Вам понятен, учтите, что за ними может стоять неожиданный для Вас контекст.

Брать англоязычного или русскоязычного адвоката? Зависит от Вашего уровня владения английским языком, а также от самого адвоката.

Как Вы знаете, порой нелегко найти общий язык с людьми, говорящими с Вами на одном языке.

Не забудьте осведомиться у адвоката о его функциях в процессе оформления сделки. Вы узнаете, что адвокат должен не только проверить все документы и при необходимости дать Вам необходимые рекомендации (например, по поводу некоторых опасных для Ваших интересов пунктов оффэра), но и осуществить ряд прозаических действий вроде переоформления оплаты коммунальных услуг с прежнего владельца жилья на Вас.

Желательно, чтобы адвокат пользовался человеческим языком и был готов объяснить Вам некоторые тонкости терминологии. Чтобы Вы, например, не думали, что encumbrance – это экзотический цветок или бабочка, в то время как этот термин означает недостатки приобретаемой Вами недвижимости.

Ну, а теперь об оплате «заклятого друга».

Затраты на адвоката состоят из двух частей. Первая из них – непосредственная плата за услуги. Где-то от 400 долларов и выше в зависимости от ставок адвоката. Вторая часть денег, которые Вы выплачиваете адвокату, называется disbursements (что в переводе на русский означает «оплаты»). «Дисберсмэнтс» покрывают прочие услуги, не связанные с работой адвоката. Например, Вы вступаете во владение домом с 1 июля, а его владелец оплатил воду до конца года, следовательно, Вам придется компенсировать разницу. Кроме того, сюда включаются государственные пошлины за оформление документов, затраты на курьеров и прочие расходы. Размер disbursements не ограничен, но чаще всего составляет около 600 долларов или выше.

Не хочется? Надо. Заплатите – и спите спокойно. Как спят ваши бывшие соседи Смухослоновские, воспользовавшиеся услугами адвоката.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Что выбрать из многообразных видов жилья? Наиболее популярными на рынке недвижимости остаются дома и кондоминиумы. Плюсы и минусы каждого мы рассмотрим далее.
Но существуют и иные разновидности жилого фонда, на которые стоит обратить внимание или принять в расчет. Одна из таких форм – кооператив. Особенность кооператива состоит в том, что владелец жилья по сути владеет лишь определенным паем в общем кооперативном котле, а не самим жильем. Жильем он пользуется на основании договора, заключенного с представляющей всех пайщиков корпорацией. В случае продажи он продает пай, обладающий определенной стоимостью и прикрепленный к конкретной квартире, но не продает саму недвижимость, поскольку она ему не принадлежит.
Обобществленный характер собственности в кооперативе накладывает определенные особенности на права пайщика. Ограничения могут быть самые неожиданные. Например, на сдачу жилья в рент или даже на продажу пая. Встречаются и другие ограничения и правила, которые обычно принимаются на собрании пайщиков, как по общим вопросам, так и по конкретным случаям с конкретными пайщиками.
Преимущество кооператива в том, что дешевле построить, нежели отдельный дом и в чем-то дешевле содержать. Но Вы должны отдавать себе отчет в возможных последствиях своего решения, особенно в том случае, если Вы предпочитаете принимать жизненно важные решения самостоятельно. Как обычно, все зависит от конкретной ситуации. Для кого-то кооператив может оказаться исключительно удачным решением жилищных проблем. А для другого – наоборот.
С такой же меркой целесообразности стоит подходить и к другим видам жилья. В одной ситуации дом может иметь определенные преимущества перед кондоминиумом. Ну, а в иной ситуации, возможно, лучше предпочесть покупку кондоминиума.
Остановимся для начала на самых очевидных вещах. Во-первых, размер семьи. Если вас двое-трое, то можно подумать и о кондоминиуме. Молодая семья, маленький ребенок, невысокий заработок и потребность в собственном, пусть и скромном, жилье. Если Вы приобретете дом, располагая недостаточными средствами, то он, скорее всего, будет не новым и не в самом блестящем состоянии. Вам придется выкладывать деньги не только на моргич, налоги и коммунальные услуги, но и на ремонт. Начнете занимать деньги, потеряете контроль над бюджетом, и придется работать уже на долги.
«Двухспальный» кондоминиум в такой ситуации может стать неплохим выбором. Ремонта там особого не требуется, стоимость кондо обычно ниже, чем отдельного дома со схожей функциональностью, налоги ниже, коммунальные платежи – тоже. Но стоит обратить серьезное внимание на Maintenance Fee – ежемесячные расходы на содержание и эксплуатацию как непосредственно жилого комплекса, так и различных приятных добавок в виде спортзала, бассейна, зала приемов и так далее. Если Вы не намерены платить лишние сотни в месяц за эти удовольствия, которыми Вам, возможно, придется пользоваться от случая к случаю, лучше выберите кондоминиум поскромнее. Чтобы эта переменная величина «Фи» все-таки не была слишком постоянно обременительной. Если же «Фи» Вас не смущает, покупайте себе двухэтажный кондоминиум, пентхауз, лофт и прочие скромные радости бытия.
Наконец, в кондоминиуме, поскольку он также является коллективной формой собственности, Вас могут ждать и некоторые финансовые сюрпризы. Скажем, срочно потребовался внеплановый ремонт, а в резервном фонде управляющей кондоминиумом корпорации нет достаточных средств. Тогда принимается решение обложить владельцев жилья дополнительным «налогом» - Special Assessment. Вот реальный пример из жизни: в результате подобной ситуации Maintenance Fee повысили со 150 до 300 долларов сроком на два года. Не смертельно. Но неприятно. Впрочем, что с чем сравнивать. Ведь и владельца собственного дома могут ожидать непредвиденные расходы.
Тут мы переходим к плюсам и минусам собственного дома. Кстати, вышеупомянутая молодая семья могла бы приобрести не только кондо, но и таунхауз. Эти стоящие шпалерами дома, имеющие общие боковые стенки, – популярная разновидность жилья в Торонто. Таунхауз – своего рода компромисс для желающих иметь свой дом. Это в основном недорогое жилье, имеющее большинство достоинств «полноценного» дома. Во многих случаях таунхауз служит промежуточной ступенью в выходе на собственный отдельно стоящий дом. При покупке таунхауза прежде всего стоит обратить внимание на перспективы перепродажи, на качество постройки и характер соседей. Стоит учесть, что таунхаузы часто бывают кондоминиумами.
Кроме того, в таунхаузе – в бейсменте или на первом этаже – можно с удобством оборудовать домашний офис, мастерскую, парикмахерскую, массажный салон (в хорошем смысле слова) и так далее. Учтите, что некоторые виды профессиональной деятельности нуждаются в лицензировании, а также в так называемом «зонинге». Zoning – это разрешение на определенные виды деятельности на территории конкретного строения.
Что касается частных отдельно стоящих домов, то здесь простор фантазии и выбора неисчерпаем. По крайней мере, неисчерпаем настолько, насколько неисчерпаем Ваш кошелек. Самые неисчерпаемые кошельки предпочитают суперпрестижную улицу Bridle Path. Если Вы там еще не были, побывайте на экскурсии, это неподалеку от Bayview и Lawrence. Здесь гнездятся особняки стоимостью в несколько миллионов. Здесь находится замковый комплекс, принадлежащий, естественно, нашему соотечественнику, - самый дорогой частный дом Канады.
Ну, а среднему покупателю не до замков. Вернувшись с экскурсии в квартал миллионеров, он решает, купить ли ему подержанное бангало где-то на отшибе или же замахнуться на приличный новый дом в перспективном районе. Трудное решение? Позвоните риэлтору. Риэлтор подскажет Вам, на чем лучше сэкономить, а на что лучше не пожалеть денег в пределах разумного.
Даже если Вы собираетесь приобрести абсолютно новый дом у фирмы-строителя, обратитесь к своему риэлтору. Вам это не будет стоит ни копейки (за услуги приведенного Вами риэлтора заплатит фирма-продавец), а вот от возможных организационных и финансовых проблем риэлтор Вас может уберечь. И тогда все пойдет как по маслу, и Вы еще на пол-шага приблизитесь к своим бывшим соседям... Правильно, к этим самым, к Смухослоновским.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

С завистью смотрят новые жители Канады на матерых иммигрантов: жизнь прожита не напрасно, у многих золотой запас в виде двух-трех доходных домов, не считая собственного жилья. Возможны и другие наборы недвижимости, но в любом случае тем, кто в свое время поставил на жилье, сегодня нет повода тревожиться о завтрашнем дне – своем, детей или внуков.
Нередко приходится слышать: чего сравнивать, в те времена дом можно было купить за смешные деньги! Да, деньги были значительно дешевле, но относительная стоимость жилья к покупательной способности канадского доллара не слишком изменилась. А если изменилась, то лишь в сторону подорожания жилья. Вывод очевидный: лучше сегодня приобрести дешевле то, что завтра будет дороже. Пройдет время, и когда-то сегодняшние цены назовут «смешными», и будут с завистью смотреть на тех, кто сумел обзавестись недвижимостью в Торонто.
Кстати, подорожание недвижимости вовсе не означает, что она становится менее доступной для рядовых обитателей Канады. Напротив, в последние годы жилье становится все более доступным, несмотря на быстрый рост его стоимости. Например, чтобы содержать средний жилой дом в Торонто, в 1989 году семье требовался годовой доход в размере без малого 98 тысяч долларов. Сегодня, после целого десятилетия роста цен, для содержания среднего дома семье будет достаточно годового дохода в немногим более 60 тысяч долларов. Секрет заключается в резком снижении кредитного процента, который в последнее время держится на уровне, близком к рекордно низкому. Соответственно платежи по моргичу оказываются ощутимо ниже. Умные люди пользуются моментом, чтобы сэкономить на выплатах за свое жилье, не дожидаясь того времени, когда банковский интерес пойдет вверх. Благоприятная ситуация не будет вечной. Тем не менее, в любой ситуации можно найти правильное решение.
Рынок жилья – предмет постоянных забот иммигрантов, как со стажем, так и недавно ступивших на канадскую землю. Естественно, то, что обсуждают, всегда обрастает слухами и мифами. Один из мифов мы только что затронули: «вчера было значительно дешевле и легче». Но «дешевле и легче» - это абстракции. Реальное наполнение они приобретают лишь в сочетании с определением «выгодно». В какой-то ситуации может быть выгоднее купить более дорогое жилье. Ну, а выгода определяется не только ситуацией на рынке – прежде всего уровнем цен и размером кредитных ставок – но и Вашей личной ситуацией.
Другой миф заключается в следующем: рынок жилья вот-вот «грохнется» и вот тогда то я как куплю, так уж куплю! Не чета этим нынешним домишкам-покупочкам, а сразу гранд паллаццо!
К сожалению, если на рынке что и может опуститься, так это темпы роста стоимости недвижимости. А стоимость недвижимости в Торонто растет неуклонно, год за годом, десятилетие за десятилетием. Разумеется, периоды бурного оживления рынка сменяются периодами более спокойными. Но трудно ожидать реального снижения цен на жилье в городе, куда ежегодно прибывает до 100 000 новых жителей. Рынок здесь не спекулятивный, а реальный. Ведь Торонто – канадский вариант Нью-Йорка. Пройдет несколько десятилетий, и этот огромный мегаполис протянется на юго-восток до американской границы, да и в остальных направлениях порядочно, вбирая в себя существующие населенные пункты и административные районы.
Падение стоимости жилья в Торонто в принципе возможно. Но только в условиях серьезного надлома всей экономики. Как это, например, имело место в провинции Квебек в начале-середине 90-х годов. Тогда из-за происков сепаратистов бизнес начал бежать из Монреаля, а вместе с ним рабочие места. В результате монреальское жилье действительно упало в цене. И некоторые дальновидные люди, включая наших с вами соотечественников, сумели очень неплохо заработать на росте цен, начавшемся во второй половине 90-х. Падение рынка недвижимости в Монреале было связано с реальным кризисом, кстати, созданным искусственно.
Может ли произойти подобное в Торонто? Конечно, может. А может и не произойти. В любом случае уже купленное жилье нисколько не помешает дожидаться благоприятного момента. Толковый человек, почуяв приближение кризиса, успеет с выгодой сбыть свою недвижимость и получить капитал для дальнейших приобретений в условиях обвала цен. Ну, а если толковости и чуткости для подобных операций не достаточно, то лучше не ждать у рынка погоды. И еще одно обстоятельство: в момент падения рынка недвижимости наверняка найдется немало желающих заработать в надежде на подъем цен. И этот подъем не замедлит состояться.
Кстати, пока мы с вами ищем ответы на вопрос «что за рынок?», рынок отвечает за себя сам: за минувший год стоимость жилья в некоторых районах Торонто выросла на 15 процентов.
Если такими темпами, то за десять лет стоимость купленного дома или квартиры вырастет в два раза. В тех самых «некоторых» районах города это уже и произошло за минувшие десять лет, а то и значительно быстрее.
Районы-рекордсмены хорошо известны: Forest Hill, Rosedale, High Park, Bloor West Village, Yorkville и целый ряд других. Но и во многих обычных, далеко не престижных районах Торонто, стоимость недвижимости прирастает достаточно быстрыми темпами.
Года два-три назад, когда цены казались предельными, многие владельцы жилья использовали свой шанс, выгодно сбыв недвижимость. Массовое предложение вроде бы должно было опустить рынок. Но этого не случилось. Покупатели преспокойно проглотили предложение, а цены нисколько не пострадали. «Жилищная лихорадка» - “Real Estate Rush” - не спала, а лишь приобрела более упорядоченный характер. Если в недавние годы покупатель, как рыба во время клева, хватал чуть ли не все подряд, то сейчас покупка производится с куда большей осмотрительностью, подходом и отбором.
Свой вклад дает и мощное жилищное строительство, продолжающееся в Торонто. Прежде всего – строительство частных домов, новых жилищных комплексов, больших и малых. Они возникают на всех мало-мальски свободных пустошах, на месте старых домов, слой за слоем окружают город. Пока что «затоваривания» на этом рынке незаметно. Многих покупателей привлекают относительно невысокие цены на новые просторные дома на окраине Торонто. В особенности это касается недавних иммигрантов, еще не успевших привязаться к тому или иному району, и с радостью меняющих доходные дома ближе к центру города на собственный дом на окраине.
Ну, а на рынке кондоминиумов наблюдается определенное затоваривание. В последние годы кондоминиумы закладывались один из другим по всему городу. Строители и инвесторы торопились снять сливки с рынка кондоминиумов, бившем все предыдущие рекорды. К примеру, за какие-то семь лет стоимость миниатюрного кондо неподалеку от центрального перекрестка города – улиц Bloor и Yonge – выросла в два раза, с 90 до 180 тысяч, если не больше. Подобные явления характерны и для других престижных районов города, и не только престижных. Говорят, что после терактов 2001 года немало обеспеченных жителей Нью-Йорка приобрели кондоминиумы в Торонто. Так, на всякий случай, чтобы была возможность отсидеться и не терять связи с бизнесом.
Так или иначе, но был спровоцирован ажиотаж, и началась строительная гонка. Но в результате рынок кондоминиумов заметно насытился. Теперь уже мало кого заманишь недешевой «конурой» в кондо-комплексе, зажатом где-нибудь между железной дорогой и хайвеем. А еще несколько лет назад подобное жилье уходило «со свистом».
Пока что рано говорить о перенасыщении рынка, но безудержный рост цен уступил место более реалистическим тенденциям. В конце концов, кондоминиум – это определенный образ жизни, определенная структура семьи (или ее отсутствие), уровень дохода и особенности интересов. Поэтому кондо всегда будет охватывать меньше людей, нежели собственный дом в том или ином его виде. Тем не менее, рынок кондоминиумов в Торонто был и останется очень мощным. Он имеет прекрасные шансы для развития в связи с освоением центральной части города неподалеку от озера Онтарио, а также на окраинах Торонто.
Итак, подводя итоги, скажем: рынок живет, пока живет город. А город Торонто будет жить. В отличие от многих крупных индустриальных центров в США ведущий город Канады не связан с каким-то одним видом индустрии. Экономика города разнообразна, население прирастает стремительно и, невзирая на все болезни роста, перспективы у Торонто исключительно благоприятные. Соответственно благоприятны и перспективы жилищного рынка.
Вот некоторые цифры. По прогнозам строительных кампаний, в 2004 году в провинции Онтарио ожидается прирост строительства нового жилья, сравнимый с данными предыдущего года. В 2003 году было построено 86 тысяч residential units, «жилых единиц» - квартир и кондоминиумов. В этом году ожидается не менее 78 тысяч.
Что касается продаж, то через профессиональных риэлторов было продано 80 тысяч единиц недвижимости. Для сравнения – в 2002 году – 74 759, в 2003 – 79 371. Быстро растут и цены на жилую недвижимость: в 2002 году цена среднего жилья составила 275 371 доллар, в 2003 – 293 327 долларов, в этом году – уже 308 тысяч долларов.
Но главное – это отношение людей к покупке недвижимости. Недавний опрос показал, что 87 процентов жителей Онтарио считают покупку недвижимости хорошим или очень хорошим инвестментом. Большая часть жителей провинции – 66 процентов – живут в собственном жилье.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая