CONDITIONS: ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО...

В предыдущей статье мы затронули условия – conditions – которыми обставляется оффэр покупателя.
Эта тема настолько важна, что мы посвящаем ей отдельную статью.
Conditions – это не просто какие-то факторы или обстоятельства, от которых зависит судьба оффэра и сделки в целом. Они являются важнейшей частью договорного процесса, порой играющей не меньшую роль, нежели торг вокруг стоимости жилья. К условиям оффэра необходимо отнестись очень внимательно.
Самая идеальная для продавца ситуация – когда conditions вообще нет. Это называется unconditional offer, в отличие от обычного conditional offer. Такое бывает, например, если покупатель достаточно обеспечен, чтобы без помощи банка самостоятельно заплатить за недвижимость. Или же если покупатель заранее получил от банка mortgage commitment – письменное обязательство предоставить моргич на требуемую сумму, и теперь настолько уверен в себе, что может не ставить получение ипотечной ссуды в число прочих условий.
Прочих условий, кстати, может и не быть. Если покупатель хорошо разбирается в недвижимости или привел на первый показ жилья кого-то из специалистов, то он может снять и другое распространенное условие – house inspection. Впрочем, в большинстве случаев осмотр жилья специалистом-инспектором ставится как обязательное условие оффэра. Ведь в Торонто очень много домов, построенных десятилетия назад, да и относительно новое жилье может преподнести сюрпризы. Например, заложенные при строительстве недостатки и проблемы, или такие неприятные сюрпризы, как периодически мокнущий жилой подвал – бейсмент, либо «поплывший» фундамент.
Если Вы не уверены в своей способности разглядеть все подводные камни, лучше пригласите house inspector. Этих специалистов нетрудно разыскать в телефонной книге или через интернет. Да и Ваш риэлтор может порекомендовать Вам инспектора с хорошей репутацией. Скорее всего, инспекция будет стоить Вам 250 – 300 долларов, но, разумеется, стоимость осмотра зависит от конкретного жилья.
Вообще же, облюбованный Вами дом во время действия оффэра лучше посетить несколько раз. Каждое посещение может дать Вам ту информацию, которая окажется решающей с точки зрения окончательного выбора: покупать или нет. Поэтому не забудьте поставить в оффэр условия относительно дополнительных посещений, осмотров и так далее. Чаще всего владелец жилья и без дополнительных условий не препятствует потенциальному покупателю лишний раз посмотреть жилье. Но бывают и исключения. Кроме того, жилье может сдаваться третьим лицам. Если им не по душе постоянные вторжения, то они могут пойти и на прямой саботаж, например, просто не открывая Вам дверь.
Наличие жильцов способно оказаться серьезной помехой. Вы должны заранее выяснить, каковы условия договора о сдаче жилья. В противном случае уже после покупки может оказаться так, что Вам придется дожидаться, пока срок действия договора жильцов с предыдущим владельцем истечет и они съедут. Хорошо, если жильцы снимают бейсмент. А если весь купленный Вами дом? Учтите, что у Вас может не оказаться законной возможности избавиться от жильцов.
С другой стороны, если Вы нуждаетесь в дополнительном доходе, то наличие жильцов вполне Вас устроит. Но и в этом случае лучше проявить своевременный интерес к условиям договора владельца дома с жильцами, а также поинтересоваться, как они себя ведут, насколько аккуратны в платежах и так далее. Cерьезность этого вопроса возрастает вдвойне, если Вы приобретаете доходное жилье – income property. Скажем, дом, где уже проживает несколько семей. То же самое касается и приобретаемого в качестве инвестиции кондоминиума.
Кстати, при покупке доходного жилья Вам придется получить ответы на множество других вопросов – но об этом отдельный разговор в одной из следующих статей.
Еще одно возможное условие касается изучения различных обстоятельств вокруг жилья, чтобы они не стали неприятными неожиданностями. Хотя и очень редко, но бывают каверзные ситуации: например, на жилье может быть наложен арест, оно может быть конфисковано, передано банку или перезаложено. От подобных неприятностей Вас сможет обезопасить только адвокат, специализирующийся на недвижимости. К его услугам Вам обязательно придется прибегнуть в процессе проверки и оформления покупки.
Кроме того, помощь адвоката нужна будет на этапе оффэра, если Вы приобретаете кондоминиум. Кондоминиум, скажем так, «находится на балансе» определенной компании, которая представляет интересы жильцов, занимается обслуживанием жилья, ведет всю необходимую для нормального функционирования кондоминиума работу. Задача адвоката – убедиться в том, что эта компания – обычно корпорация – не имеет финансовых или юридических проблем. Кроме того, адвокат анализирует документы, предоставленные корпорацией, на предмет наличия каких-либо факторов или проблем – финансовых, технических и других. Некоторые из них, например, могут привести к повышению maintenance fee – той суммы, которую Вы ежемесячно отдаете обслуживающей кондоминиум корпорации в качестве оплаты за ее услуги. Этот вопрос мы подробно рассмотрим в одной из дальнейших статей. А пока стоит учесть, что maintenance fee является важным фактором при покупке кондоминиума. Чем больше дополнительных удобств и служб имеет кондоминиум (бассейн, корт, спортзал, зал приемов и так далее), тем выше это самое «фи».
Результатом усилий адвоката в отношении проверки кондо станет так называемый Status Certificate. Этот документ даст Вам подробное представление о ситуации вокруг кондо.

В нем может содержаться информация о:
- предстоящем ремонте квартиры или всего комплекса;
- размер maintenance fee и причины ее возможного повышения;
- юридические и финансовые претензии в отношении кондоминиума;
- подробности страховки комплекса;
- финансовое состояние корпорации;
- правила поведения в кондоминиуме;
- список текущих контрактов, заключенных корпорацией;
- легальное описание кондоминиума;
- изменения, предстоящие в новом бюджете корпорации;
- контактные данные корпорации кондоминиума
- другая важная и полезная информация.

Адвокатская проверка status certificate и сопутствующих ему документов является необходимым условием при покупке кондоминиума. Если что-то не так, то Вы сможете отказаться от оффэра и получить обратно свой депозит. Правда, услуги адвоката влетят Вам в определенную сумму, но не исключено, что эта относительно небольшая затрата поможет Вам избежать куда более весомых потерь денег.
Помните: оффэр является юридическим документом. Каждый юридический документ, налагающий на Вас различные обязательства, прежде всего финансовые, – это небольшое минное поле. Миновать его без проблем помогут те специалисты, с которыми придется иметь дело на этом этапе: риэлтор, моргич-брокер, адвокат, house inspector. Ну и, конечно, Ваши друзья и соперники Смухослоновские.
А что требуется от Вас? Прежде всего, от Вас требуется приложить усилия, необходимые для того, чтобы серьезно вникнуть в суть происходящего и не выпускать события из-под своего контроля.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая