MORTGAGE: NO PROBLEMO, BABY!

Как известно, наши желания ограничены лишь нашими возможностями.

Именно по такому принципу происходит оформление ипотечного займа. Или, говоря по-русски, моргича.
Хорошо, когда у Вас есть солидный источник дохода – высокооплачиваемая работа или прибыльный бизнес.
Хорошо, когда Ваш счет в банке превышает стоимость приобретаемого жилья.

А если ничего этого нет? Если Вы приехали в Канаду полгода назад, перебиваетесь черновой работой, а деньги постепенно тают из-за людоедской стоимости рентованного жилья?

No problemo, baby! Нет ничего невозможного.

В получении моргича есть свои маленькие хитрости. Учтите главное: в Канаде система работает не на запреты, а на разрешения. Никто не собирается ставить Вам палки в колеса, лишь бы получить удовольствие от вида Вашей растроенной физиономии после отказа в моргиче.

Напротив, все – и банк, и моргич-брокер – будут стремиться Вам навстречу. Они не оппоненты, не противники, а Ваши соратники при получении моргича.

Ваша задача - представить свое имущественное положение в наивыгодном свете. Хотя бы для того, чтобы подписавший Ваш моргич банковский менеджер мог сделать это со спокойной душой, зная, что Вы не станете для него источником служебных проблем в будущем.

Бывает, что банк просто надувают липовыми справками – о работе, о доходе и так далее. Не советую этого делать. Рано или поздно все тайное становится явным, а пятно на Вашей репутации останется на много лет, мешая Вам нормально решать многие простые вопросы.

Надувать никого не надо, Вам же выйдет дороже. Но использовать свои возможности необходимо в полной мере – совершенно также, как при заполнении налоговой декларации.

Во второй статье – «Между жильем и моргичем» - я уже останавливалась вкратце на некоторых аспектах получения моргича. Теперь мы обсудим еще ряд вопросов.

Прежде всего, какие факторы берутся в расчет в банке?
Существует пять основных факторов, по которым банковские специалисты оценивают Вашу кредитоспособность.
Первый – Ваш доход.
Второй – Ваши долги.
Третий – наличие работы на данный момент и Ваша трудовая история.
Четвертый – Ваша кредитная история.
Пятый – стоимость жилья, которая рассматривается по отношению к приведенным Выше факторам.
Шестой – размер первого взноса (downpayment).

Нетрудно догадаться, что человек с невысоким, но стабильным доходом, не имеющий долгов, может с большей легкостью получить моргич, нежели человек с высокой зарплатой, сидящий по уши в долгах.

Главное в оценке Вашей кредитоспособности – это соотношение размера долга к размеру годового дохода. Если размер долга превышает 40 процентов от Вашего годового дохода, то это тревожный сигнал для банка: Вы не умеете жить по средствам или в Вашей финансовой ситуации есть какие-то скрытые проблемы. В любом случае, если Вас обременяет весомый долг, бросьте все силы на избавление от него, неважно, моргич или не моргич. Борьбе с долгами мы посвятим одну из будущих статей, а пока возвращаемся к факторам, определяющим судьбу моргича.

Итак, фактор первый – Ваш доход. Подход тут простой: банковский специалист взвесит на одной чаше весов Ваш доход, на другой – Ваши предстоящие расходы по содержанию дома. Тут и моргич, и налоги, и коммунальные платежи и так далее. Впрочем, при нынешних уровнях стоимости наемного жилья Вы еще вполне можете сэкономить на ежемесячных выплатах, если приобретете свое жилье.

Второй фактор – долги. О них мы только что говорили. Но учтите, что речь идет не только о долгах, как таковых – на кредитной карточке, по займам и так далее.

К выплатам по долгам (debt service payments - «обслуживание долга») приравниваются и другие регулярные выплаты, как, например, алименты на ребенка.

Третий фактор – наличие работы и история занятости. Если Вы работаете давно, без перерывов, не прыгаете с работы на работу каждые полгода, то все это в Вашу пользу. Если Вы работаете в штате какой-то компании, а не являетесь независимым специалистом – self-employed, contractor и так далее, - то Ваши шансы на моргич будут выше. Разумеется, важны уровень зарплаты и ее стабильность.

Четвертый фактор – кредитная история. Коротко говоря, кредитная история должна быть. Если Вы недавно в Канаде, постарайтесь как можно раньше начать свою кредитную историю – например, с получения кредитной карточки на скромную сумму. Аккуратно вносите платежи. Для банка лучше, если Вы будете опаздывать с платежами, поскольку тогда Вы будете платить еще и проценты (а они порой просто зверские). Но при получении моргича кредитная история должна выглядеть как можно более безукоризненной, должна служить доказательством Вашей способности справиться с выплатами по моргичу. Итак, кредитная история должна быть, и должна быть хорошей.

Пятый фактор – стоимость жилья, включая все предстоящие затраты. Очевидно, что эта стоимость не должна превышать Ваших возможностей. Вы должны быть в состоянии «потянуть» предстоящие выплаты. Желательно, чтобы размер этих выплат не превышал трети Вашего дохода.

Шестой фактор – это размер downpayment. Хотя и утверждает поговорка, что size does not matter, но это касается совсем других дел, но не получения моргича. Сегодня жилье можно покупать целиком в долг, вообще без первого взноса. Но 25 процентов downpayment – это тот самый размер финансового вклада, который значительно облегчит Вам получение импотечного займа. Особенно том случае, если Вы являетесь независимым специалистом, владельцем собственного малого бизнеса – то есть self-employed. Будь Вы учителем вязания или мастером по швейным машинкам, Вам лучше наскрести денег на четвертую часть стоимости жилья, чтобы получить финансирование от банка на оставшуюся сумму на льготных условиях. Разумеется, это не обязательное требование, возможны и иные варианты.

Кстати, для self-employed пригодится и финансовый отчет за два-три года, подтвержденный налоговыми декларациями. Это призвано внушить банку увренность в том, что Ваш бизнес существует и дает прибыль, что является хорошей гарантией Вашей платежеспособности. Но даже если у Вас нет дохода, то downpayment подходящего размер поможет решить вопрос с моргичем.

Такова официальная сторона процесса получения моргича. В конечном итоге его легче получить, чем не получить. Между прочим, 54 процента жителей Онтарио имеют моргичи, и среднестатистическому плательщику ипотечной закладной остается выложить банку немногим более 134 тысяч долларов.

Теперь Вам самое время обратиться к моргич-брокеру или к моргич-менеджеру в банке. Именно эти специалисты в состоянии точно определить Ваши шансы на получение моргича, а также предоставить Вам Mortgage Commitment - документ, подтверждающий намерение банка выдать Вам моргич. Этот документ необходим при подаче оффэра, как минимум для того, чтобы и Вы, и продавец жилья не сомневались в Вашей способности получить займ под новое жилье.
Разумеется, тема моргича на этом не исчерпана, и мы еще не раз к ней вернемся.

Ну, а пока мне остается пожелать Вам, чтобы у Вас все было ‘No problemo’, и чтобы Ваши возможности были столь же неограниченными, сколь и Ваши желания. Как минимум по части получения моргича.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая