Недвижимость в прессе

Заводам некуда податься

ВАЛЕНТИНА МАТВИЕНКО В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ ПОДНЯЛА ТЕМУ ВЫВОДА ПРЕДПРИЯТИЙ ИЗ ЦЕНТРА ГОРОДА. ОСВОБОЖДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ПОКА ПРОИСХОДИТ СИЛАМИ ЧАСТНЫХ КОМПАНИЙ. ОДНА ИЗ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ - ОТСУТСТВИЕ ПОДХОДЯЩИХ МЕСТ ДЛЯ ПЕРЕБАЗИРОВАНИЯ.
Вялотекущий вывод "промки" из петербургского центра идет с 1972 года. За это время, по данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, перебазировано только 30% предприятий. Остаются на своих местах 229.
Вопрос о том, стоит ли выводить из центра все предприятия, для многих специалистов открыт. Например, полное выполнение требований по экологии позволит некоторым заводам оставаться на своих местах. Вице-президент Российского общества оценщиков Сергей Дмитриев указывает также на естественно формируемые промышленные зоны в исторической части города. Например, на Васильевском острове располагается группа действующих предприятий, которые, возможно, не стоит трогать.
В Комитете по строительству отмечают, что вывод предприятий из центра напрямую зависит от успешности их бизнеса: "Как только у заводов появляются заказы, они тут же забывают и о перепрофилировании, и о выводе".
В Петербурге есть 15 официальных промзон общей площадью 6500 га. Именно туда должны были переехать предприятия из исторического центра. Однако ресурсы есть только в "Парнасе".
Свободных и пригодных под промышленное строительство участков мало, что порождает ожесточенную конкуренцию между инвесторами.
По оценке Комитета по строительству, наиболее развитая промышленная территория сегодня - район проспекта Обуховской Обороны. Здесь располагаются несколько крупных действующих предприятий: "Невская косметика", Завод турбинных лопаток, "Борское стекло" и др. Сюда приходят и новые компании, арендуя или покупая площади у прежних владельцев.
Дешевых промышленных площадей на вторичном рынке мало. "Теперь приватизированных задешево заводов нет,- говорит совладелец компании СТЭП Юрий Иоффе. - Хозяева точно знают, сколько стоит их недвижимость".
На фоне стабильно высокого спроса арендные ставки растут. Их диапазон чрезвычайно велик: от $ 1 до $ 10 кв.м в месяц. Даже малоликвидные объекты, в ремонт которых нужно немедленно вложить по $20-40/ кв.м, сдаются по $2-4/кв.м в месяц.
Прогнозируется дальнейший рост цен. К концу года, полагают специалисты ГУИ-ОН, мы почти достигнем докризисного уровня. При этом, по мнению экспертов, ценовая динамика зависит не столько от спроса, сколько от количества объектов на рынке с полностью оформленными документами, то есть тех, которые можно официально сдать в аренду или продать.
В результате промышленники, желающих открыть новое производство, обращают внимание на пригороды Петербурга и Ленобласть. Областная администрация охотно привечает таких инвесторов. Интересные объекты предлагают и конкурсные управляющие заводов-банкротов.
Генеральный директор Петербургского строительного союза Арутюн Барсегян считает "Сегодня запускать собственные мощности в черте города малоперспективно. Здесь высокие ставки, и помещения преимущественно сдаются в аренду, но не продаются". Поэтому своеобразный бум переживают Всеволожск, Никольское, территория Ижорских заводов и др.

Личный опыт

Купить нельзя арендовать
Рост арендной платы на производственные помещения, принадлежащие как городу, так и частным собственникам, заставляет арендаторов обзаводиться собственными площадями. Предприятия уходят в пригороды и в область.
Петербургская общественная организация инвалидов "Исцеление", производитель косметики и биодобавок, действует на рынке 7 лет. Сейчас предприятие перебазируется в область. "Исцеление" приобрело в собственность здание заводской столовой ГУП "Сокол" в Никольском в рамках конкурсного производства. Подходящее помещение искали 3 месяца. Оно должно было отвечать нескольким условиям: наличие санитарной зоны, приемлемое техническое состояние, а также площадь и цена. Вариант приобретения недвижимости в городе отпал сразу: цены кусаются. Они, как правило, в несколько раз выше; чем в Ленобласти. Обсуждалось также размещение производства в промзоне, однако и там расценки не по карману небольшим компаниям. Сумма сделки не разглашается, как/ впрочем, и расходы на перебазирование. Однако известно, что общество планирует окупить затраты в течение двух-трех лет. Президент "Исцеления" Николай Денисов объясняет решение купить объект в области неуклонным ростом арендной платы, а также (как ни странно) транспортной доступностью: "Лучше проехать по свободной трассе 25-30 км, чем стоять в пробках в городе". По словам г-на Денисова, переезд предприятия займет 2-3 месяца - с учетом демонтажа и монтажа оборудования. Чтобы не подводить партнеров, компания перед переселением накопит товарный запас.

За покупками - в область
Городские власти обещают зажать производственников, занимающих территории в привлекательных районах, в тиски ставок земельного налога и арендной платы за участки. Если предприятия останутся в центре города, административные рычаги всегда найдутся: налоговики, пожарные, экологи, СЭС, Госгортехнадзор, ОЖД. При переезде в пригород возникают свои проблемы: время, деньги, кадры, административные барьеры.
В Москве вывод предприятий из центра города идет давно.
Например, компания Forum Properties перевела Краснохолмский камвольный комбинат, располагавшийся на Садовнической набережной, на территорию Монинского текстильного комбината в город Лосинопетровск Московской области. Оба предприятия удачно дополнили друг друга, образовав текстильное производство полного цикла. Та же компания перевела в Лосинопетровск еще один завод - "Тизприбор", находившийся на Садовом кольце.
В крупных городах Европы большинство фабричных построек конца XIX - начала XX века не функционирует. Почти все эти здания перепрофилированы в галереи, выставочные залы, развлекательные центры, музеи или под иные коммерческие нужды. Так, многие ночные клубы Берлина работают именно на старых заводских территориях. Промышленные предприятия по всей Европе переселяются в заново отстроенные цеха с более благоприятными условиями труда и современной инфраструктурой. Эта общеевропейская тенденция сокращает миграцию населения, решает социальные и экологические проблемы, повышает доходность производства.
Постараемся систематизировать основные факторы выбора новой локации, не вдаваясь в специфику каждого производства. На что следует обратить внимание, покупая недвижимость под производство в пригороде?
Во-первых, на сложившуюся возле объекта инфраструктуру. Речь идет не только о наличии инженерных коммуникаций (электричество, вода, канализация, газ, пар, компрессия и т.п.), хороших подъездных путей (авто и ж/д), но и о транспортной доступности объектов для будущих работников (общественный транспорт).
Во-вторых, имеет значение близость к поставщикам ресурсов и сбытовым каналам. Предприятие будет лучше управлять логистическими (транспортными) потоками, если путь к партнерам окажется короче. Работу отделов снабжения и продаж станет легче контролировать. Если вы занимаетесь обработкой камня и получаете его из Каменногорска или Кузнечного по железной дороге, то целесообразно производственную базу разместить там же - в Выборгском или Приозерском районах. Главное, чтобы возле вашего объекта была железная дорога и перегрузочная техника.
В-третьих, необходима близость к квалифицированным трудовым ресурсам. Стоит отметить, что в промышленно развитых районах Ленобласти (Тосненском, Кировском, Всеволожском, Гатчинском) до сих пор есть специалисты. Это касается городов и поселков городского типа, в которых есть градообразующие предприятия. Уровень оплаты труда квалифицированных рабочих в области значительно ниже, чем городских, что также будет влиять на увеличение доходности бизнеса.
Важно обратить внимание на технические и ценовые параметры объекта. Это прежде всего конструктивные особенности зданий, определяемые габаритами оборудования, технологическими процессами или линиями, степенью освещенности, качеством отопления, вентиляцией, влажностью помещений; наличием спецоборудования (кран-балки, компрессоры, козловые краны и т.п.).
Одним из ключевых моментов в принятии решения остается цена объекта. В Петербурге рынок производственной недвижимости перегрет. Это связано как с дефицитом подходящих помещений, так и с бурным ростом цен на жилую недвижимость, которые определяют, в свою очередь, цены на коммерческие объекты. На сегодня разброс цен на производственные помещения составляет $ 100-700/кв.м. В радиусе от 15 до 40 км от города цены колеблются от $50 до $200/кв.м.
Еще один фактор - удаленность объекта от Петербурга. Многие производственники до сих пор считают: расстояние в 30 км - это очень далеко. Они и не подозревают, что по полупустым дорогам, ведущим из Петербурга в область, это максимум полчаса езды на машине (маршрутке или автобусе).
Кроме того, надо обратить внимание на лояльность местной власти, налоговые льготы и степень бюрократизации. Ленобласть заинтересована в приходе инвесторов: это и новые рабочие места, и новые доходы бюджетов. Областное правительство предоставляет льготы по налогам на имущество и на прибыль в рамках сумм, зачисляемых в местный бюджет, при условии регистрации или перерегистрации организации на территории области. С местной властью легче общаться: она не ангажирована и не обросла махровой бюрократией.

Андрей Курленко,
группа компаний "Бизнес-Алъянс"

Личный опыт

КОМПАНИЯ "ВИНЕТА"
Компания "ВИНЕТА", изготавливающая судовую арматуру, приобрела у этого же предприятия в Никольском готовый цех с установленным Оборудованием. Как пояснил директор фирмы Игорь Суховинский, аренда стала "ненадежной". Собственники предпочитают заключать короткие договоры без регистрации в ГБР, а при пролонгации частенько поднимают ставки. Помещение подбирали два года. Руководство "Винеты" отмечает, что чаще всего сделка становилась невозможной из-за отсутствия полного пакета документов, подтверждающих право- собственности, и нехватки необходимых мощностей. Кроме того, компания намеревалась приобрести помещения с готовым оборудованием. "Так, конечно, выходит дороже, но новое оборудование стоит еще больше",- комментирует г-н Суховинский. Компания покупает цех по лизинговой схеме. Землю пока арендуют: своих средств сразу на все не хватит. Через два года, после выплаты стоимости объекта здание перейдет в собственность фирмы. Предметом лизинга стали и недвижимость и оборудование. По мнению Игоря Суховинского, рассрочка, хотя и увеличивая цену объекта, выгодна покупателю: например, на ее период не надо платить налог на имущество.

Источник: "Коммерческая недвижимость" N 18 (223)
Автор: Елена Зубова, Роман Денисов