На любом этапе любой сделки с недвижимостью расслабляться не стоит. Кроме разве только самого последнего, когда Вы водите своих друзей Смухослоновских по новому дому, смакуя шампанское и плохо скрытую бурю страстей на их лицах.
Но до этого еще далеко. А пока что не расслабляйтесь и будьте внимательны. Или, говоря по-здешнему, pay attention!
В предыдущих статьях мы уже выясняли, на что следует обращать особое внимание на этапе оффэра. Вот еще некоторые немаловажные замечания.

Если Вы покупаете дом, в особенности не новый, стоит побеспокоиться о границах своего будущего владения. Прежде всего, необходим план продающейся территории с прилегающими владениями - survey. Такой survey нужен для того, чтобы потом не возникло проблем с разграничением участка с соседями. Желательно, чтобы у прежнего владельца был план, снятый не более пяти лет назад. Если такового плана нет, его стоит заказать. Кто будет платить за работу? – этот вопрос продавец и покупатель недвижимости решают между собой при помощи своих риэлторов.

В любом случае, официально утвержденный план даст Вам уверенность в границах Вашего нового владения, а это очень важно, поскольку иначе в один прекрасный день Вам придется выяснять территориальные отношения с соседями в суде. Наконец, в плане должны быть обозначены все прочие сооружения, имеющиеся на территории. Например, пристройка, гараж, бассейн, веранда и так далее.

Покупка связана со множеством деталей, которые нельзя упускать из вида. Например, технические характеристики дома должны соответствовать нормам, узаконенным местными властями. Если в процессе осмотра жилья специалистом окажется, что что-то не так, например, с электропроводкой, предложите продавцу самостоятельно устранить недостатки. Если продавец не вникнет в Ваши требования, лишний раз подумайте, нужно ли Вам дальнейшие неприятные сюрпризы или непредвиденные затраты.

Различных тонкостей при заключении договора о купле-продаже недвижимости немало. Не стесняйтесь обращаться за советами и разъяснениями к своему риэлтору и юристу.

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Техническая инспекция является одним из важнейших этапов продажи жилья. House Inspection можно считать единственным условием оффэра, которого практически невозможно избежать. Даже если жилье новое, у него могут быть проблемы, с которыми покупатель, естественно, желает ознакомиться заранее.

Каждое лишнее условие оффэра – головная боль для продавца. А вдруг покупатель не получит моргич и сделка сорвется? Удастся ли найти другого, согласного на предложенную цену? Ясно, что продавцы жилья предпочитают оффэр без лишних условий. Но обойти техническую инспекцию вряд ли возможно.

Между тем, результаты технической инспеции могут оказаться довольно неприятными для продавца. Инспектор отвечает за качество проверки своей репутацией и своим карманом, поэтому подготовленный им отчет будет вполне реалистичным, без прикрас. У любой недвижимости есть пусть небольшие, но изъяны. И никто не может гарантировать, что потенциальный покупатель не откажется от сделки, если изъян покажется ему достаточно серьезным. Кроме того, покупатель может давить на продавца, требуя исправить недостатки или снизить цену на жилье. Чем больше подобных затруднений, тем сложнее двум сторонам договориться между собой и успешно завершить сделку.

Итак, техническая инспеция в разгар сделки – реальная возможность сорвать продажу.

Что же делать, как продавцу обезопасить себя, оградить свои интересы, избежать неприятных неожиданностей?
А вот как: провести техническую инспекцию заранее. Лучше всего – до того, как жилье будет выставлено на продажу.
Предварительная инспекция поможет вам получить реальное представление о состоянии собственного жилья, выявит проблемы, которые можно устранить заранее.

В результате вы сможете установить более реалистическую цену на свое жилье, адекватную его кондициям.
Ну, а самое главное – вы застрахуетесь от неожиданностей, с которыми можно столкнуть в результате технической проверки на этапе оффэра. А эта страховка стоит двух – трех сотен долларов.

Подойдите к этому вопросу серьезно. Даже если у вас есть добрый приятель, согласный посмотреть ваше жилье, лучше пригласите специалиста. Продажа жилья требует серьезного подхода.

Желаю удачи!


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Чтобы немного отдохнуть, давайте поговорим о вещах не столько полезных, сколько интересных. Но, кстати, и полезных, поскольку любая информация в один прекрасный момент может оказаться важной и необходимой. Например, информация о том, как найти свое место на рынке недвижимости в Канаде.

Статистика – наука, оперирующая цифрами и фактами. Ну, а цифры и факты говорят, что место найдется, было бы желание. Ведь умудрился же кто-то купить жилой дом в самом центре Виннипега всего за 4 тысячи долларов. Впрочем, дом был крошечным – всего 500 квадратных футов. Но зато на довольно приличном участке размером 25 на 100 футов. Эта сделка держит рекорд по дешевизне в последние годы.

А на другом конце канадской книги рекордов недвижимости – особняк стоимостью в 7,5 миллиона долларов. Во столько обошлось поместье в престижном районе Oak Bay в городе Виктория, являющемся столицей провинции Британская Колумбия. Кстати, ведущий город этой провинции – Ванкувер – держит рекорд по стоимости жилой недвижимости, обгоняя даже Торонто. В некоронованной столице Британской Колумбии средний дом на начало 2004 года стоил 326 тысяч долларов. Не последнюю роль в росте стоимости недвижимости сыграли иммиграция обеспеченных граждан Гонконга, взвинтившая цены, плюс репутация Ванкувера как тихоокеанского «курорта».

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Еще несколько лет назад понятия "элитное жилье" на рынке недвижимости Кирова не существовало. Первые здания, которые отличались значительно более комфортными условиями от типовых, начали строиться на центральных улицах города в середине 90-х годов прошлого столетия.

Вопрос о том, какое жилье в Кирове можно отнести к элитному, а какое нет, всё это время остается спорным. Что считать главными факторами при определении элитного жилья: стоимость квадратного метра, местоположение здания, социально-экономический статус его жителей, эксклюзивность архитектурных решений, уровень инфраструктуры, качество стройматериалов? У большинства риэлторов города есть свои мнения на этот счет.

Но все-таки можно выделить несколько критериев, которые характеризуют жилье как элитное:
1. Здание должно находиться в престижном районе. В Кирове это Центр.
2. Дом должен иметь интересную архитектуру. Элитное жилье как правило строится по авторским проектам.
3. Застройщик должен иметь безупречную репутацию.
4. В здании должно быть не более двух-четырех, максимум пяти этажей, а квартир - не более 8.
5. Территория вокруг дома должна быть огорожена и содержаться в идеальном порядке.
6. Наличие подземной парковки, причем на каждую квартиру должно выделяться два места.
7. Материалы, используемые при строительстве элитного жилья должны обладать высоким качеством. Обычно используются самые дорогие материалы известных производителей.
8. Высота потолков не должна быть ниже 3,2 метра.
9. Проектное решение дома должно давать возможность покупателю самому определять конфигурацию своей квартиры.
10. Наличие кондиционеров, вентиляции, автономного теплоснабжения, качественных стеклопакетов, спутникового телевидения.
11. Обязательное наличие охраны, системы видеонаблюдения, домофонов.
12. Желательно наличие сауны, детской площадки, тренажерного зала и зимнего сада для жителей дома.

В Кирове квадратный метр элитного жилья стоит около 20000 рублей (по данным "Агентства Риэлтор"). Для сравнения, в Москве эта цифра лежит в пределах от 135000 до 450000 ($4500-15000) за квадратный метр. Такая разница в ценах между Кировом и Москвой объясняется прежде всего тем, что иметь элитное жилье в центре российский столицы гораздо престижнее, чем в провинциальном городе с населением 500 тысяч человек, да и по архитектурным решениям, техническим характеристикам, качеству отделки московское элитное жилье значительно опережает кировское.
Фонд элитной недвижимости в Кирове пока небольшой. Это связано с тем, что спрос на квартиры в таких домах значительно ниже, чем на более дешевое жилье.

Но надо отметить, что перспективы дальнейшего развития этого сегмента рынка недвижимости есть: они прямо пропорциональны уровню благосостояния населения нашего города.


Источник: http://www.kirovhome.ru
Автор: Надежда Нежданова

Заводам некуда податься

ВАЛЕНТИНА МАТВИЕНКО В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ ПОДНЯЛА ТЕМУ ВЫВОДА ПРЕДПРИЯТИЙ ИЗ ЦЕНТРА ГОРОДА. ОСВОБОЖДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ПОКА ПРОИСХОДИТ СИЛАМИ ЧАСТНЫХ КОМПАНИЙ. ОДНА ИЗ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ - ОТСУТСТВИЕ ПОДХОДЯЩИХ МЕСТ ДЛЯ ПЕРЕБАЗИРОВАНИЯ.
Вялотекущий вывод "промки" из петербургского центра идет с 1972 года. За это время, по данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, перебазировано только 30% предприятий. Остаются на своих местах 229.
Вопрос о том, стоит ли выводить из центра все предприятия, для многих специалистов открыт. Например, полное выполнение требований по экологии позволит некоторым заводам оставаться на своих местах. Вице-президент Российского общества оценщиков Сергей Дмитриев указывает также на естественно формируемые промышленные зоны в исторической части города. Например, на Васильевском острове располагается группа действующих предприятий, которые, возможно, не стоит трогать.
В Комитете по строительству отмечают, что вывод предприятий из центра напрямую зависит от успешности их бизнеса: "Как только у заводов появляются заказы, они тут же забывают и о перепрофилировании, и о выводе".
В Петербурге есть 15 официальных промзон общей площадью 6500 га. Именно туда должны были переехать предприятия из исторического центра. Однако ресурсы есть только в "Парнасе".
Свободных и пригодных под промышленное строительство участков мало, что порождает ожесточенную конкуренцию между инвесторами.
По оценке Комитета по строительству, наиболее развитая промышленная территория сегодня - район проспекта Обуховской Обороны. Здесь располагаются несколько крупных действующих предприятий: "Невская косметика", Завод турбинных лопаток, "Борское стекло" и др. Сюда приходят и новые компании, арендуя или покупая площади у прежних владельцев.
Дешевых промышленных площадей на вторичном рынке мало. "Теперь приватизированных задешево заводов нет,- говорит совладелец компании СТЭП Юрий Иоффе. - Хозяева точно знают, сколько стоит их недвижимость".
На фоне стабильно высокого спроса арендные ставки растут. Их диапазон чрезвычайно велик: от $ 1 до $ 10 кв.м в месяц. Даже малоликвидные объекты, в ремонт которых нужно немедленно вложить по $20-40/ кв.м, сдаются по $2-4/кв.м в месяц.
Прогнозируется дальнейший рост цен. К концу года, полагают специалисты ГУИ-ОН, мы почти достигнем докризисного уровня. При этом, по мнению экспертов, ценовая динамика зависит не столько от спроса, сколько от количества объектов на рынке с полностью оформленными документами, то есть тех, которые можно официально сдать в аренду или продать.
В результате промышленники, желающих открыть новое производство, обращают внимание на пригороды Петербурга и Ленобласть. Областная администрация охотно привечает таких инвесторов. Интересные объекты предлагают и конкурсные управляющие заводов-банкротов.
Генеральный директор Петербургского строительного союза Арутюн Барсегян считает "Сегодня запускать собственные мощности в черте города малоперспективно. Здесь высокие ставки, и помещения преимущественно сдаются в аренду, но не продаются". Поэтому своеобразный бум переживают Всеволожск, Никольское, территория Ижорских заводов и др.

Личный опыт

Купить нельзя арендовать
Рост арендной платы на производственные помещения, принадлежащие как городу, так и частным собственникам, заставляет арендаторов обзаводиться собственными площадями. Предприятия уходят в пригороды и в область.
Петербургская общественная организация инвалидов "Исцеление", производитель косметики и биодобавок, действует на рынке 7 лет. Сейчас предприятие перебазируется в область. "Исцеление" приобрело в собственность здание заводской столовой ГУП "Сокол" в Никольском в рамках конкурсного производства. Подходящее помещение искали 3 месяца. Оно должно было отвечать нескольким условиям: наличие санитарной зоны, приемлемое техническое состояние, а также площадь и цена. Вариант приобретения недвижимости в городе отпал сразу: цены кусаются. Они, как правило, в несколько раз выше; чем в Ленобласти. Обсуждалось также размещение производства в промзоне, однако и там расценки не по карману небольшим компаниям. Сумма сделки не разглашается, как/ впрочем, и расходы на перебазирование. Однако известно, что общество планирует окупить затраты в течение двух-трех лет. Президент "Исцеления" Николай Денисов объясняет решение купить объект в области неуклонным ростом арендной платы, а также (как ни странно) транспортной доступностью: "Лучше проехать по свободной трассе 25-30 км, чем стоять в пробках в городе". По словам г-на Денисова, переезд предприятия займет 2-3 месяца - с учетом демонтажа и монтажа оборудования. Чтобы не подводить партнеров, компания перед переселением накопит товарный запас.

За покупками - в область
Городские власти обещают зажать производственников, занимающих территории в привлекательных районах, в тиски ставок земельного налога и арендной платы за участки. Если предприятия останутся в центре города, административные рычаги всегда найдутся: налоговики, пожарные, экологи, СЭС, Госгортехнадзор, ОЖД. При переезде в пригород возникают свои проблемы: время, деньги, кадры, административные барьеры.
В Москве вывод предприятий из центра города идет давно.
Например, компания Forum Properties перевела Краснохолмский камвольный комбинат, располагавшийся на Садовнической набережной, на территорию Монинского текстильного комбината в город Лосинопетровск Московской области. Оба предприятия удачно дополнили друг друга, образовав текстильное производство полного цикла. Та же компания перевела в Лосинопетровск еще один завод - "Тизприбор", находившийся на Садовом кольце.
В крупных городах Европы большинство фабричных построек конца XIX - начала XX века не функционирует. Почти все эти здания перепрофилированы в галереи, выставочные залы, развлекательные центры, музеи или под иные коммерческие нужды. Так, многие ночные клубы Берлина работают именно на старых заводских территориях. Промышленные предприятия по всей Европе переселяются в заново отстроенные цеха с более благоприятными условиями труда и современной инфраструктурой. Эта общеевропейская тенденция сокращает миграцию населения, решает социальные и экологические проблемы, повышает доходность производства.
Постараемся систематизировать основные факторы выбора новой локации, не вдаваясь в специфику каждого производства. На что следует обратить внимание, покупая недвижимость под производство в пригороде?
Во-первых, на сложившуюся возле объекта инфраструктуру. Речь идет не только о наличии инженерных коммуникаций (электричество, вода, канализация, газ, пар, компрессия и т.п.), хороших подъездных путей (авто и ж/д), но и о транспортной доступности объектов для будущих работников (общественный транспорт).
Во-вторых, имеет значение близость к поставщикам ресурсов и сбытовым каналам. Предприятие будет лучше управлять логистическими (транспортными) потоками, если путь к партнерам окажется короче. Работу отделов снабжения и продаж станет легче контролировать. Если вы занимаетесь обработкой камня и получаете его из Каменногорска или Кузнечного по железной дороге, то целесообразно производственную базу разместить там же - в Выборгском или Приозерском районах. Главное, чтобы возле вашего объекта была железная дорога и перегрузочная техника.
В-третьих, необходима близость к квалифицированным трудовым ресурсам. Стоит отметить, что в промышленно развитых районах Ленобласти (Тосненском, Кировском, Всеволожском, Гатчинском) до сих пор есть специалисты. Это касается городов и поселков городского типа, в которых есть градообразующие предприятия. Уровень оплаты труда квалифицированных рабочих в области значительно ниже, чем городских, что также будет влиять на увеличение доходности бизнеса.
Важно обратить внимание на технические и ценовые параметры объекта. Это прежде всего конструктивные особенности зданий, определяемые габаритами оборудования, технологическими процессами или линиями, степенью освещенности, качеством отопления, вентиляцией, влажностью помещений; наличием спецоборудования (кран-балки, компрессоры, козловые краны и т.п.).
Одним из ключевых моментов в принятии решения остается цена объекта. В Петербурге рынок производственной недвижимости перегрет. Это связано как с дефицитом подходящих помещений, так и с бурным ростом цен на жилую недвижимость, которые определяют, в свою очередь, цены на коммерческие объекты. На сегодня разброс цен на производственные помещения составляет $ 100-700/кв.м. В радиусе от 15 до 40 км от города цены колеблются от $50 до $200/кв.м.
Еще один фактор - удаленность объекта от Петербурга. Многие производственники до сих пор считают: расстояние в 30 км - это очень далеко. Они и не подозревают, что по полупустым дорогам, ведущим из Петербурга в область, это максимум полчаса езды на машине (маршрутке или автобусе).
Кроме того, надо обратить внимание на лояльность местной власти, налоговые льготы и степень бюрократизации. Ленобласть заинтересована в приходе инвесторов: это и новые рабочие места, и новые доходы бюджетов. Областное правительство предоставляет льготы по налогам на имущество и на прибыль в рамках сумм, зачисляемых в местный бюджет, при условии регистрации или перерегистрации организации на территории области. С местной властью легче общаться: она не ангажирована и не обросла махровой бюрократией.

Андрей Курленко,
группа компаний "Бизнес-Алъянс"

Личный опыт

КОМПАНИЯ "ВИНЕТА"
Компания "ВИНЕТА", изготавливающая судовую арматуру, приобрела у этого же предприятия в Никольском готовый цех с установленным Оборудованием. Как пояснил директор фирмы Игорь Суховинский, аренда стала "ненадежной". Собственники предпочитают заключать короткие договоры без регистрации в ГБР, а при пролонгации частенько поднимают ставки. Помещение подбирали два года. Руководство "Винеты" отмечает, что чаще всего сделка становилась невозможной из-за отсутствия полного пакета документов, подтверждающих право- собственности, и нехватки необходимых мощностей. Кроме того, компания намеревалась приобрести помещения с готовым оборудованием. "Так, конечно, выходит дороже, но новое оборудование стоит еще больше",- комментирует г-н Суховинский. Компания покупает цех по лизинговой схеме. Землю пока арендуют: своих средств сразу на все не хватит. Через два года, после выплаты стоимости объекта здание перейдет в собственность фирмы. Предметом лизинга стали и недвижимость и оборудование. По мнению Игоря Суховинского, рассрочка, хотя и увеличивая цену объекта, выгодна покупателю: например, на ее период не надо платить налог на имущество.

Источник: "Коммерческая недвижимость" N 18 (223)
Автор: Елена Зубова, Роман Денисов

Рынок аренды коммерческой недвижимости растет с каждым днем. Это неудивительно: ежедневно в Москве, по сведениям Московской регистрационной палаты, регистрируются от 50 до 100 новых юридических лиц, которые и являются основными пользователями нежилых помещений. Как и любой вид бизнеса, рынок аренды изобилует подводными камнями. Так что если вы решили стать арендатором, то без опытного лоцмана, скорее всего, не обойдетесь. Впрочем, это относится и к арендодателям.

Общая ситуация
Сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости спрос превышает предложение более чем в четыре раза. Однако найти подходящий офис или склад не единственная проблема. В начале 90-х договор об аренде фактически был формальным документом. Он редко когда занимал более страницы и в общем-то никого не интересовал. Однако теперь власти, особенно московские, уделяют недвижимости и всему, что происходит вокруг нее, самое пристальное внимание. Государственная регистрация договоров аренды стала обязательной, а сами они готовятся с большей тщательностью. Что и понятно: расплывчатые формулировки или пропущенное слово может обернуться потерей сотен тысяч рублей. К сожалению, до сих пор многие арендаторы легкомысленно пытаются определить риск, связанный с заключением договора, не прибегая к помощи специалистов. И совершают непростительную ошибку. Ведь за десять лет существования столичного рынка недвижимости документы, удостоверяющие право на те или иные помещения, неоднократно менялись. То же самое можно сказать и о выдававших такие бумаги организациях. Не стоит также забывать, что случаев мошенничества и недобросовестного отношения здесь не меньше, чем в остальных сферах российского бизнеса.

Арендуй, но проверяй
Нередко арендодатели просто не в курсе, что их права на сдаваемые в аренду площади не зафиксированы должным образом. Бывает, договор аренды уже заключен, и тут выясняется, что документы на сдаваемое помещение не соответствуют сегодняшним требованиям федерального и московского законодательства. Пока бумаги приводят в порядок, обе стороны несут убытки. Чтобы этого не произошло, следует еще до заключения договора проверить все документы у юриста, специализирующегося на недвижимости. Именно он может дать исчерпывающее заключение о безопасности сделки и ее правовых последствиях. Лучше всего, если проверка охватит всю историю объекта с того момента, когда он перестал быть государственной собственностью, или хотя бы за последние десять лет. Причем проверить надлежит не только сами сделки, но и те фирмы, которые эту недвижимость приобретали: существовали ли они на самом деле, не были ли нарушены при продаже законы, которые в тот момент действовали, реальны ли конкретные лица, которые заключали сделку, имелись ли у них полномочия подписывать документы и т. д. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, если в течение десяти лет с момента совершения сделки будет обнаружено, что она ничтожна (недействительна), суд может отобрать недвижимость у ее нынешнего владельца. И если у юриста возникнут какие-либо сомнения, он укажет вам на слабые места и даст совет, как обезопасить и собственника, и арендатора от неприятностей.

Право на сдачу
Откуда берутся права на коммерческую недвижимость? Недвижимость приватизируют. Предприятие (государственное или муниципальное), имевшее в своем составе и на своем балансе объекты недвижимости, акционируется и по плану приватизации приобретает в собственность через выкуп все имущество, которое числилось на его балансе, в том числе и недвижимость.
Недвижимость покупают. Компания или физическое лицо может приобрести по коммерческой рыночной цене помещение, здание или сооружение у частного собственника, государства или города.
Недвижимостью управляют. Предприятие, не являющееся собственником недвижимости, но имеющее ее на своем балансе, обычно владеет им по праву хозяйственного ведения. Собственником является государство или город, а предприятие пользуется имуществом, получает доходы, платит налоги и т. д. Но распоряжаться имуществом, например сдавать недвижимость в аренду, оно может лишь с разрешения собственника — государства, города и муниципальных органов власти. И если такого разрешения нет, то считайте, что вам фактически пытаются «сдать краденое».
Наконец, недвижимость просто строят. Однако сдавать помещения в аренду можно лишь после того, как здание принято госкомиссией и зарегистрировано как объект недвижимости в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрации).

Правила поведения
Для чего мы так подробно рассказываем о происхождении собственности? В 90% случаев, когда надо заключать договор аренды, выяснятся, что тот, кто сдает помещение, не имеет на него никаких прав или они неправильно оформлены. Если выяснится, что вы арендовали помещение не у собственника, а у постороннего лица, получится, что вы заняли площадь незаконно. Таким образом, никто не сможет поручиться за сохранность находящегося в этом помещении вашего имущества, не говоря уже о том, что затраты на ремонт внесенные вами авансовые платежи могут оказаться: пустой тратой средств.
Если вы решили что-то арендовать, то для того что бы начать переговоры с арендодателем, необходимо увидеть некоторые документы. Для начала — свидетельство о праве на интересующее вас помещение (по праву собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды). Бывают случаи, когда свидетельство отсутствует, но при этом имеется зарегистрированный в Москомрегистрации договор аренды. Значит, вы будете субарендатором, а на заключение договора субаренды требуется, как правило, согласие собственника. Частным случаем может быть договор аренды, зарегистрированный в Департаменте государственного и муниципального имущества Москвы (ДГМИ). Если этих документов нет, то от такой аренды следует отказаться — что бы вам ни говорил арендодатель. Либо пригласить риэлтера или юриста — пусть профессионал послушает и скажет, нет ли тут попытки вас надуть.
При заключении договора аренды следует также учитывать, соответствует ли назначение помещения целям арендатора. Если помещение офисное, вряд ли вам дадут его использовать в качестве склада. Но даже если арендодатель не возражает против такого, у вас наверняка будут проблемы с различными проверяющими органами — от БТИ и пожарной инспекции до лицензирующих органов. Есть в городе Москве очень интересная организация, которая следит, чтобы такого смешения жанров не было (впрочем, оно допускается, но только по специальному разрешению, которое выдается после выплаты городу определенной суммы). Это Госгоринспекция, Она действует на основании положения, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 26 июля 2000 года № 804-РМ, и наделена полномочиями по проведению проверок с целью установить соблюдение требований законодательных и иных нормативных актов РФ и города Москвы по учету, документированию, регистрации и использованию объектов нежилого фонда, регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними независимо от форм собственности. Кроме того, эта организация контролирует сохранение профиля использования объектов нежилого фонда, выявляет факты нарушения их использования, в том числе перепланировок (переоборудования) без наличия разрешительных документов, оформленных в установленном порядке. Госгоринспекция вправе накладывать штрафы в размере до 5 тыс. МРОТ (сегодня это около $17 тыс.).Кроме арендодателей и их недвижимости, юристам приходится проверять арендаторов, от которых потребуются свидетельство о регистрации юридического лица, устав, учредительный договор (при его наличии), протокол о назначении гендиректора, доверенность на заключение договора аренды (если этот договор подписывается не гендиректором).
Надо также внимательно смотреть, на какое юридическое лицо оформлена недвижимость и какое юридическое лицо сдает ее вам в аренду. Многие помещения приобретались достаточно давно (пять-десять лет назад), и у их владельцев могли измениться состав участников, название, организационно-правовая форма (из МП в ТОО, из ТОО в ООО, из АОЗТ в ЗАО, из АООТ в ОАО и т. д.) — в этом случае документы, закрепляющие права на недвижимость, тоже надо менять, а этим мало кто занимался. Если имеет место разнобой в названиях, сделка не пройдет.
Осматривая приглянувшееся помещение, не поленитесь взять с собой замерщика, чтобы сравнить, соответствуют ли параметры помещения тем, которые фигурируют в документах БТИ. Если обнаружатся несоответствия, помните, что, арендуя такие помещения, вы автоматически снимаете с арендодателя ответственность за несанкционированные перепланировки, что может вылиться в штрафы и санкции уже для вас.
Если договор аренды заключается на срок до года, он не подлежит государственной регистрации. Такой вид аренды не очень выгоден для арендатора. В этом случае, если он захочет защитить свои права в суде, они закончатся раньше, чем начнется судебный процесс. К тому же нет никаких гарантий, что через год арендодатель захочет перезаключить с вами договора ренды, даже если ваше преимущественное право прописано в договоре. Учтите также, что такие договоры обычно заключаются на те помещения, документы на которые не отличаются чистотой и прозрачностью. Ведь этот договор, кроме его сторон, никто не увидит.
Если договор аренды заключен на срок один год и более, процедуру госрегистрации в Москомрегистрации придется проходить в обязательном порядке. Этот орган очень требовательный и внимательнейшим образом относится к состоянию документов, так что если они его требованиям не соответствуют, то регистрация не состоится. Согласно действующему законодательству, если тот или иной договор подлежит государственной регистрации, а она не состоялась, то он недействителен. Часто мошенники используют это обстоятельство, чтобы обмануть незадачливого арендатора. Например, требуют деньги вперед, но при этом умышленно неправильно оформляют документы для Москомрегистрации. Естественно, в регистрации отказывают. Деньги же, выплаченные до государственной регистрации, вернуть сложно. Если вы оказались жертвой мошенников, то фирма-однодневка, от имени которой был подписан договор, к моменту отказа в регистрации сделки, как правило, не имеет на счету ни копейки.

Источник: http://www.statya.ru
Автор: Бойко Виталий Викторович