Перед тем, как замахиваться на покупку жилья, подсчитайте свои текущие финансовые возможности. Нет ничего страшного, если не хватает тысячи – другой (или пятой – десятой). Такие деньги всегда можно найти. Важнее другое – заранее продумать план расходов, чтобы необходимость тех или иных выплат не оказалась для Вас неожиданной и не стала той последней каплей, которая заставляет выйти из берегов бушующий океан нервов.

Итак, пройдемся по расходам.
Структуру моргича мы уже обсуждали во второй статье цикла: «Между жильем и моргичем». Моргич определяется в зависимости от стоимости дома и некоторых других факторов, так что обсуждать его необходимо в привязке к конкретной ситуации. Напомню, что на скромный «стартовый» дом стоимостью 250 тысяч долларов (такой сегодня еще надо поискать!) первый пятипроцентный взнос составит 12 500 долларов.
Многие риэлторы предлагают сделки, при которых Вам не надо вносить первый взнос (downpayment). Это означает лишь то, что Вам придется взять «даунпэймент» в долг. Понятно, что за это Вам придется заплатить, что в итоге обойдется ощутимо дороже, нежели Ваши собственные деньги.
Кроме того, при первом взносе ниже 25 процентов Вам придется оплачивать обязательное в таком случае страхование моргича. Размер страховки зависит от размера моргича, а выплаты составляют от менее чем одного процента до немногим более трех процентов от суммы моргича.
Основной принцип первого взноса таков: чем больше Вы можете потратить на даунпэймент, тем дешевле Вам это будет стоить. Секрета никакого нет: чем ниже та сумма, на которую берется моргич, тем ниже будут выплаты. В результате экономия значительно превысит затраты на увеличение первого взноса. Разумеется, экономия эта будет ощутима лишь на протяжении достаточно длительного периода. Ну, а первый взнос надо вносить сразу.

К первому взносу надо подходить реалистически. Если Вы располагаете увесистым кошельком и можете безболезненно выложить достаточно крупную сумму, положите побольше под первый взнос. Если Вы еле-еле вытягиваете на покупку, то исходите из необходимости иметь жилье, пусть даже под меньший даунпэймент и более высокие ежемесячные выплаты по моргичу. Все равно затраты себя оправдают, поскольку Вы получите возможность стать игроком на рынке недвижимости.
Не забудьте о существовании различных программ помощи покупателям недвижимости. Обычно они рассчитаны на тех, кто приобретает жилье в первый раз. В частности, если Вы и Ваша супруга (или супруг) располагаете вкладами на RRSP – гарантированном государством пенсионном счете – то каждый из Вас может снять оттуда до 20 тысяч долларов на первый взнос под покупку жилья. При этом снятые деньги не будут включены в Ваш облагаемый налогами доход.

Следующая статья расходов – deposit: залог, который Вы должны внести либо при подаче оффэра, либо после принятия оффэра. При подаче оффэра залог может быть внесен как показатель заинтересованности потенциального покупателя. Размер этого депозита обычно составляет 5 и более тысяч долларов. Радуйтесь тому, что депозит в случае успешного завершения сделки плавно переходит в первый взнос под моргич.
Процесс выплаты депозита бывает волнительным. Так просто отдать кому-то чек на круглую сумму, свои кровные?! Не волнуйтесь, эти деньги лягут на трастовый счет. Продавец жилья при всем желании не сможет ими распорядиться или злоупотребить. Естественно, ни он, ни его риэлтор не убежит с Вашими деньгами. Не переживайте зря, но следите за соблюдением всех необходимых процедур и формальностей.
Некоторые из прочих расходов мы уже обсуждали. Это оплата услуг инспектора, проверяющего техническое состояние дома, а также адвоката. Инспектор и адвокат совместно обойдутся Вам, скорее всего, в пределах 1500 долларов. Кроме того, в процессе покупки-продажи Вам может пригодиться еще один специалист – Appraiser – профессионально оценивающий стоимость жилья. Эта услуга обойдется долларов в 200 и выше. Ну, а если Вы хотите убедиться, что границы Вашего владения правильно обозначены на плане, Вам придется нанять еще и специалиста-землемера, который сделает для вас Property Survey. Стоимость его услуг – от 700 до 1000 долларов. Можно сэкономить на этих расходах, но если средства позволяют, а ситуация требует, то лучше не пожалеть денег и в будущем спать спокойно.

Затем Вам придется уплатить государству так называемый Land Transfer Tax. Это очередная грабительская идея, выдуманная неугомонными чиновниками. Она связана с передачей территории, занимаемой домом, от одного владельца другому. Налог на передачу земли (кстати, он взимается и при покупке кондоминиума) высчитывается по специальным формулам, которые я не стану приводить, чтобы сберечь Ваши нервы. При необходимости Ваш риэлтор с легкостью это подсчитает.
Да, налоги – это воплощенная социальная справедливость. Что поделаешь, привыкайте – в качестве домовладельца Вы до конца своих дней будете обречены «золотить» государственную ручку ежегодными муниципальными налогами. Для разного жилья в разных районов годовая ставка такого налога (он идет на развитие и улучшение дорожной сети, на вэлфер и школьное образование и другие социальные нужды) составляет обычно от 1500 долларов до 3000 долларов в год. Но может быть и ниже, и выше. Присмотрели дом – поинтересуйтесь годовой суммой муниципального налога. Если покупаете новый дом, учтите, что в некоторых случаях новое жилье может облагаться налогом только на стоимость земли, поскольку на момент оценки самого здания еще не было. Когда дом появится, сумма налога ощутимо возрастет.
Тем, кто не хочет расставаться с наемным жильем, радоваться не стоит. И они платят налоги на недвижимость, которые домовладелец, естественно, включает в сумму платы за жилье, чтобы поделиться своими затратами с квартиросъемщиками. Повышение муниципальных налогов влечет за собой соответствующее повышение стоимости жилья. Если же рост стоимости жилья искусственно ограничен законодательством, то домовладелец сокращает эксплуатационные расходы, что сказывается на качестве жилья. Облезлые стены, потертые ковровые дорожки, текущие краны, закрытый все лето бассейн – таковы известные приметы тех результатов, которые власти достигают принудительными мерами в отношении владельцев доходных домов.

Еще одна затратная статья, которую Вам необходимо предусмотреть, это страхование жилья (долларов 40-50 в месяц, или чуть больше-меньше), расходы на переезд, покупку мебели, так называемых appliances – плиты, холодильника, посудомоечной машины, стиральной и сушильной машин, и прочих необходимых в хозяйстве предметов и бытовой техники. Бывают случаи, когда владелец жилья оставляет – и в хорошем состоянии – плиту и холодильник, а то и осветительные приборы и прочие мелочи, на которые может уйти приличная сумма. Но это случается далеко не всегда. Чаще, если и оставляют, то что-то в далеко не блестящем состоянии. Ну, а Вам, естественно, хочется обставить свой новый дом новыми вещами. Если Вы переезжаете из другого дома, то у Вас могут оказаться собственные запасы бытовой техники. Но в большинстве случаев необходимо заранее продумать предстоящие расходы. Кстати, никогда не мешает спросить владельца жилья, что он собирается оставить Вам, и при необходимости занести его обещания в оффэр.
Итак, мы с Вами уже добрались до переезда в новый дом. Остается пожелать Вам радостной жизни на новом месте! Не забывайте заглядывать в наш Информационный центр, чтобы найти более подробные ответы на интересующие Вас вопросы.

Кстати, в качестве домовладельца Вы становитесь потенциальным продавцом недвижимости. Процессу продажи посвящены другие статьи нашего Инфоцентра. Рано или поздно Вам придет в голову приобрести более просторное или более новое жилье, переехать в другой район или просто последовать примеру своих бывших соседей Смухослоновских. Они, пока Вы раскачивались на покупку, уже успели заработать на характерном для Торонто быстром приросте стоимости жилья, с большой выгодой продали свой первый дом и приобрели чуть ли не виллу в престижном районе. Ну что же, у Вас по-прежнему есть на кого равняться. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Это истина, но не вся. Самые умные учатся на чужих правильных поступках. А самый правильный поступок в нашей ситуации таков: заплатить за жилье. Заплатить все, что надо. Для того, чтобы дать жилью возможность работать на Вас. И тогда за все будете платить не Вы, а Ваша недвижимость.

Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

В предыдущей статье мы затронули условия – conditions – которыми обставляется оффэр покупателя.
Эта тема настолько важна, что мы посвящаем ей отдельную статью.
Conditions – это не просто какие-то факторы или обстоятельства, от которых зависит судьба оффэра и сделки в целом. Они являются важнейшей частью договорного процесса, порой играющей не меньшую роль, нежели торг вокруг стоимости жилья. К условиям оффэра необходимо отнестись очень внимательно.
Самая идеальная для продавца ситуация – когда conditions вообще нет. Это называется unconditional offer, в отличие от обычного conditional offer. Такое бывает, например, если покупатель достаточно обеспечен, чтобы без помощи банка самостоятельно заплатить за недвижимость. Или же если покупатель заранее получил от банка mortgage commitment – письменное обязательство предоставить моргич на требуемую сумму, и теперь настолько уверен в себе, что может не ставить получение ипотечной ссуды в число прочих условий.
Прочих условий, кстати, может и не быть. Если покупатель хорошо разбирается в недвижимости или привел на первый показ жилья кого-то из специалистов, то он может снять и другое распространенное условие – house inspection. Впрочем, в большинстве случаев осмотр жилья специалистом-инспектором ставится как обязательное условие оффэра. Ведь в Торонто очень много домов, построенных десятилетия назад, да и относительно новое жилье может преподнести сюрпризы. Например, заложенные при строительстве недостатки и проблемы, или такие неприятные сюрпризы, как периодически мокнущий жилой подвал – бейсмент, либо «поплывший» фундамент.
Если Вы не уверены в своей способности разглядеть все подводные камни, лучше пригласите house inspector. Этих специалистов нетрудно разыскать в телефонной книге или через интернет. Да и Ваш риэлтор может порекомендовать Вам инспектора с хорошей репутацией. Скорее всего, инспекция будет стоить Вам 250 – 300 долларов, но, разумеется, стоимость осмотра зависит от конкретного жилья.
Вообще же, облюбованный Вами дом во время действия оффэра лучше посетить несколько раз. Каждое посещение может дать Вам ту информацию, которая окажется решающей с точки зрения окончательного выбора: покупать или нет. Поэтому не забудьте поставить в оффэр условия относительно дополнительных посещений, осмотров и так далее. Чаще всего владелец жилья и без дополнительных условий не препятствует потенциальному покупателю лишний раз посмотреть жилье. Но бывают и исключения. Кроме того, жилье может сдаваться третьим лицам. Если им не по душе постоянные вторжения, то они могут пойти и на прямой саботаж, например, просто не открывая Вам дверь.
Наличие жильцов способно оказаться серьезной помехой. Вы должны заранее выяснить, каковы условия договора о сдаче жилья. В противном случае уже после покупки может оказаться так, что Вам придется дожидаться, пока срок действия договора жильцов с предыдущим владельцем истечет и они съедут. Хорошо, если жильцы снимают бейсмент. А если весь купленный Вами дом? Учтите, что у Вас может не оказаться законной возможности избавиться от жильцов.
С другой стороны, если Вы нуждаетесь в дополнительном доходе, то наличие жильцов вполне Вас устроит. Но и в этом случае лучше проявить своевременный интерес к условиям договора владельца дома с жильцами, а также поинтересоваться, как они себя ведут, насколько аккуратны в платежах и так далее. Cерьезность этого вопроса возрастает вдвойне, если Вы приобретаете доходное жилье – income property. Скажем, дом, где уже проживает несколько семей. То же самое касается и приобретаемого в качестве инвестиции кондоминиума.
Кстати, при покупке доходного жилья Вам придется получить ответы на множество других вопросов – но об этом отдельный разговор в одной из следующих статей.
Еще одно возможное условие касается изучения различных обстоятельств вокруг жилья, чтобы они не стали неприятными неожиданностями. Хотя и очень редко, но бывают каверзные ситуации: например, на жилье может быть наложен арест, оно может быть конфисковано, передано банку или перезаложено. От подобных неприятностей Вас сможет обезопасить только адвокат, специализирующийся на недвижимости. К его услугам Вам обязательно придется прибегнуть в процессе проверки и оформления покупки.
Кроме того, помощь адвоката нужна будет на этапе оффэра, если Вы приобретаете кондоминиум. Кондоминиум, скажем так, «находится на балансе» определенной компании, которая представляет интересы жильцов, занимается обслуживанием жилья, ведет всю необходимую для нормального функционирования кондоминиума работу. Задача адвоката – убедиться в том, что эта компания – обычно корпорация – не имеет финансовых или юридических проблем. Кроме того, адвокат анализирует документы, предоставленные корпорацией, на предмет наличия каких-либо факторов или проблем – финансовых, технических и других. Некоторые из них, например, могут привести к повышению maintenance fee – той суммы, которую Вы ежемесячно отдаете обслуживающей кондоминиум корпорации в качестве оплаты за ее услуги. Этот вопрос мы подробно рассмотрим в одной из дальнейших статей. А пока стоит учесть, что maintenance fee является важным фактором при покупке кондоминиума. Чем больше дополнительных удобств и служб имеет кондоминиум (бассейн, корт, спортзал, зал приемов и так далее), тем выше это самое «фи».
Результатом усилий адвоката в отношении проверки кондо станет так называемый Status Certificate. Этот документ даст Вам подробное представление о ситуации вокруг кондо.

В нем может содержаться информация о:
- предстоящем ремонте квартиры или всего комплекса;
- размер maintenance fee и причины ее возможного повышения;
- юридические и финансовые претензии в отношении кондоминиума;
- подробности страховки комплекса;
- финансовое состояние корпорации;
- правила поведения в кондоминиуме;
- список текущих контрактов, заключенных корпорацией;
- легальное описание кондоминиума;
- изменения, предстоящие в новом бюджете корпорации;
- контактные данные корпорации кондоминиума
- другая важная и полезная информация.

Адвокатская проверка status certificate и сопутствующих ему документов является необходимым условием при покупке кондоминиума. Если что-то не так, то Вы сможете отказаться от оффэра и получить обратно свой депозит. Правда, услуги адвоката влетят Вам в определенную сумму, но не исключено, что эта относительно небольшая затрата поможет Вам избежать куда более весомых потерь денег.
Помните: оффэр является юридическим документом. Каждый юридический документ, налагающий на Вас различные обязательства, прежде всего финансовые, – это небольшое минное поле. Миновать его без проблем помогут те специалисты, с которыми придется иметь дело на этом этапе: риэлтор, моргич-брокер, адвокат, house inspector. Ну и, конечно, Ваши друзья и соперники Смухослоновские.
А что требуется от Вас? Прежде всего, от Вас требуется приложить усилия, необходимые для того, чтобы серьезно вникнуть в суть происходящего и не выпускать события из-под своего контроля.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

В предыдущей статье мы говорили о той большой роли, которую играют в процессе покупки недвижимости различные специалисты. Среди них особого внимания заслуживает адвокат. После риэлтора и моргич-брокера он является третьей по значению ключевой фигурой процесса покупки жилья. А на некоторых этапах адвокат вообще выходит на первый план и становится просто незаменим. Ведь он делает то, что не сделает для Вас никто другой.

Нанимая адвоката, Вы рассчитываете, что он обладает необходимым опытом. Не стоит жалеть денег и пытаться обойтись без адвоката. По результатам его работы адвокат все-таки является другом человека. Хотя по результатам оплаты кому-то он и представляется заклятым другом.

Помните: когда Вы платите адвокату, Вы не просто оплачиваете его конкретные услуги, связанные с оформлением недвижимости. На самом деле Вы покупаете себе много лет спокойного сна.

Выбирая адвоката, учтите, что главное – это не стоимость его услуг, а его добросовестность и надежность результатов его работы. Важно, чтобы Вы имели возможность связаться с адвокатом по телефону, если появится такая необходимость. Если адвокат не возвращает телефонные звонки – сделайте соответствующие выводы.

Помните, что адвокат отвечает за качество своих услуг. Отвечает в том числе своим карманом.

Помните, что адвокат обязан ответить на Ваши вопросы, связанные с документами и процедурами. Разобраться в этих хитросплетениях, тем более написанных по-английски, самостоятельно может далеко не каждый. Даже если слова и смысл фраз Вам понятен, учтите, что за ними может стоять неожиданный для Вас контекст.

Брать англоязычного или русскоязычного адвоката? Зависит от Вашего уровня владения английским языком, а также от самого адвоката.

Как Вы знаете, порой нелегко найти общий язык с людьми, говорящими с Вами на одном языке.

Не забудьте осведомиться у адвоката о его функциях в процессе оформления сделки. Вы узнаете, что адвокат должен не только проверить все документы и при необходимости дать Вам необходимые рекомендации (например, по поводу некоторых опасных для Ваших интересов пунктов оффэра), но и осуществить ряд прозаических действий вроде переоформления оплаты коммунальных услуг с прежнего владельца жилья на Вас.

Желательно, чтобы адвокат пользовался человеческим языком и был готов объяснить Вам некоторые тонкости терминологии. Чтобы Вы, например, не думали, что encumbrance – это экзотический цветок или бабочка, в то время как этот термин означает недостатки приобретаемой Вами недвижимости.

Ну, а теперь об оплате «заклятого друга».

Затраты на адвоката состоят из двух частей. Первая из них – непосредственная плата за услуги. Где-то от 400 долларов и выше в зависимости от ставок адвоката. Вторая часть денег, которые Вы выплачиваете адвокату, называется disbursements (что в переводе на русский означает «оплаты»). «Дисберсмэнтс» покрывают прочие услуги, не связанные с работой адвоката. Например, Вы вступаете во владение домом с 1 июля, а его владелец оплатил воду до конца года, следовательно, Вам придется компенсировать разницу. Кроме того, сюда включаются государственные пошлины за оформление документов, затраты на курьеров и прочие расходы. Размер disbursements не ограничен, но чаще всего составляет около 600 долларов или выше.

Не хочется? Надо. Заплатите – и спите спокойно. Как спят ваши бывшие соседи Смухослоновские, воспользовавшиеся услугами адвоката.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Что выбрать из многообразных видов жилья? Наиболее популярными на рынке недвижимости остаются дома и кондоминиумы. Плюсы и минусы каждого мы рассмотрим далее.
Но существуют и иные разновидности жилого фонда, на которые стоит обратить внимание или принять в расчет. Одна из таких форм – кооператив. Особенность кооператива состоит в том, что владелец жилья по сути владеет лишь определенным паем в общем кооперативном котле, а не самим жильем. Жильем он пользуется на основании договора, заключенного с представляющей всех пайщиков корпорацией. В случае продажи он продает пай, обладающий определенной стоимостью и прикрепленный к конкретной квартире, но не продает саму недвижимость, поскольку она ему не принадлежит.
Обобществленный характер собственности в кооперативе накладывает определенные особенности на права пайщика. Ограничения могут быть самые неожиданные. Например, на сдачу жилья в рент или даже на продажу пая. Встречаются и другие ограничения и правила, которые обычно принимаются на собрании пайщиков, как по общим вопросам, так и по конкретным случаям с конкретными пайщиками.
Преимущество кооператива в том, что дешевле построить, нежели отдельный дом и в чем-то дешевле содержать. Но Вы должны отдавать себе отчет в возможных последствиях своего решения, особенно в том случае, если Вы предпочитаете принимать жизненно важные решения самостоятельно. Как обычно, все зависит от конкретной ситуации. Для кого-то кооператив может оказаться исключительно удачным решением жилищных проблем. А для другого – наоборот.
С такой же меркой целесообразности стоит подходить и к другим видам жилья. В одной ситуации дом может иметь определенные преимущества перед кондоминиумом. Ну, а в иной ситуации, возможно, лучше предпочесть покупку кондоминиума.
Остановимся для начала на самых очевидных вещах. Во-первых, размер семьи. Если вас двое-трое, то можно подумать и о кондоминиуме. Молодая семья, маленький ребенок, невысокий заработок и потребность в собственном, пусть и скромном, жилье. Если Вы приобретете дом, располагая недостаточными средствами, то он, скорее всего, будет не новым и не в самом блестящем состоянии. Вам придется выкладывать деньги не только на моргич, налоги и коммунальные услуги, но и на ремонт. Начнете занимать деньги, потеряете контроль над бюджетом, и придется работать уже на долги.
«Двухспальный» кондоминиум в такой ситуации может стать неплохим выбором. Ремонта там особого не требуется, стоимость кондо обычно ниже, чем отдельного дома со схожей функциональностью, налоги ниже, коммунальные платежи – тоже. Но стоит обратить серьезное внимание на Maintenance Fee – ежемесячные расходы на содержание и эксплуатацию как непосредственно жилого комплекса, так и различных приятных добавок в виде спортзала, бассейна, зала приемов и так далее. Если Вы не намерены платить лишние сотни в месяц за эти удовольствия, которыми Вам, возможно, придется пользоваться от случая к случаю, лучше выберите кондоминиум поскромнее. Чтобы эта переменная величина «Фи» все-таки не была слишком постоянно обременительной. Если же «Фи» Вас не смущает, покупайте себе двухэтажный кондоминиум, пентхауз, лофт и прочие скромные радости бытия.
Наконец, в кондоминиуме, поскольку он также является коллективной формой собственности, Вас могут ждать и некоторые финансовые сюрпризы. Скажем, срочно потребовался внеплановый ремонт, а в резервном фонде управляющей кондоминиумом корпорации нет достаточных средств. Тогда принимается решение обложить владельцев жилья дополнительным «налогом» - Special Assessment. Вот реальный пример из жизни: в результате подобной ситуации Maintenance Fee повысили со 150 до 300 долларов сроком на два года. Не смертельно. Но неприятно. Впрочем, что с чем сравнивать. Ведь и владельца собственного дома могут ожидать непредвиденные расходы.
Тут мы переходим к плюсам и минусам собственного дома. Кстати, вышеупомянутая молодая семья могла бы приобрести не только кондо, но и таунхауз. Эти стоящие шпалерами дома, имеющие общие боковые стенки, – популярная разновидность жилья в Торонто. Таунхауз – своего рода компромисс для желающих иметь свой дом. Это в основном недорогое жилье, имеющее большинство достоинств «полноценного» дома. Во многих случаях таунхауз служит промежуточной ступенью в выходе на собственный отдельно стоящий дом. При покупке таунхауза прежде всего стоит обратить внимание на перспективы перепродажи, на качество постройки и характер соседей. Стоит учесть, что таунхаузы часто бывают кондоминиумами.
Кроме того, в таунхаузе – в бейсменте или на первом этаже – можно с удобством оборудовать домашний офис, мастерскую, парикмахерскую, массажный салон (в хорошем смысле слова) и так далее. Учтите, что некоторые виды профессиональной деятельности нуждаются в лицензировании, а также в так называемом «зонинге». Zoning – это разрешение на определенные виды деятельности на территории конкретного строения.
Что касается частных отдельно стоящих домов, то здесь простор фантазии и выбора неисчерпаем. По крайней мере, неисчерпаем настолько, насколько неисчерпаем Ваш кошелек. Самые неисчерпаемые кошельки предпочитают суперпрестижную улицу Bridle Path. Если Вы там еще не были, побывайте на экскурсии, это неподалеку от Bayview и Lawrence. Здесь гнездятся особняки стоимостью в несколько миллионов. Здесь находится замковый комплекс, принадлежащий, естественно, нашему соотечественнику, - самый дорогой частный дом Канады.
Ну, а среднему покупателю не до замков. Вернувшись с экскурсии в квартал миллионеров, он решает, купить ли ему подержанное бангало где-то на отшибе или же замахнуться на приличный новый дом в перспективном районе. Трудное решение? Позвоните риэлтору. Риэлтор подскажет Вам, на чем лучше сэкономить, а на что лучше не пожалеть денег в пределах разумного.
Даже если Вы собираетесь приобрести абсолютно новый дом у фирмы-строителя, обратитесь к своему риэлтору. Вам это не будет стоит ни копейки (за услуги приведенного Вами риэлтора заплатит фирма-продавец), а вот от возможных организационных и финансовых проблем риэлтор Вас может уберечь. И тогда все пойдет как по маслу, и Вы еще на пол-шага приблизитесь к своим бывшим соседям... Правильно, к этим самым, к Смухослоновским.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

С завистью смотрят новые жители Канады на матерых иммигрантов: жизнь прожита не напрасно, у многих золотой запас в виде двух-трех доходных домов, не считая собственного жилья. Возможны и другие наборы недвижимости, но в любом случае тем, кто в свое время поставил на жилье, сегодня нет повода тревожиться о завтрашнем дне – своем, детей или внуков.
Нередко приходится слышать: чего сравнивать, в те времена дом можно было купить за смешные деньги! Да, деньги были значительно дешевле, но относительная стоимость жилья к покупательной способности канадского доллара не слишком изменилась. А если изменилась, то лишь в сторону подорожания жилья. Вывод очевидный: лучше сегодня приобрести дешевле то, что завтра будет дороже. Пройдет время, и когда-то сегодняшние цены назовут «смешными», и будут с завистью смотреть на тех, кто сумел обзавестись недвижимостью в Торонто.
Кстати, подорожание недвижимости вовсе не означает, что она становится менее доступной для рядовых обитателей Канады. Напротив, в последние годы жилье становится все более доступным, несмотря на быстрый рост его стоимости. Например, чтобы содержать средний жилой дом в Торонто, в 1989 году семье требовался годовой доход в размере без малого 98 тысяч долларов. Сегодня, после целого десятилетия роста цен, для содержания среднего дома семье будет достаточно годового дохода в немногим более 60 тысяч долларов. Секрет заключается в резком снижении кредитного процента, который в последнее время держится на уровне, близком к рекордно низкому. Соответственно платежи по моргичу оказываются ощутимо ниже. Умные люди пользуются моментом, чтобы сэкономить на выплатах за свое жилье, не дожидаясь того времени, когда банковский интерес пойдет вверх. Благоприятная ситуация не будет вечной. Тем не менее, в любой ситуации можно найти правильное решение.
Рынок жилья – предмет постоянных забот иммигрантов, как со стажем, так и недавно ступивших на канадскую землю. Естественно, то, что обсуждают, всегда обрастает слухами и мифами. Один из мифов мы только что затронули: «вчера было значительно дешевле и легче». Но «дешевле и легче» - это абстракции. Реальное наполнение они приобретают лишь в сочетании с определением «выгодно». В какой-то ситуации может быть выгоднее купить более дорогое жилье. Ну, а выгода определяется не только ситуацией на рынке – прежде всего уровнем цен и размером кредитных ставок – но и Вашей личной ситуацией.
Другой миф заключается в следующем: рынок жилья вот-вот «грохнется» и вот тогда то я как куплю, так уж куплю! Не чета этим нынешним домишкам-покупочкам, а сразу гранд паллаццо!
К сожалению, если на рынке что и может опуститься, так это темпы роста стоимости недвижимости. А стоимость недвижимости в Торонто растет неуклонно, год за годом, десятилетие за десятилетием. Разумеется, периоды бурного оживления рынка сменяются периодами более спокойными. Но трудно ожидать реального снижения цен на жилье в городе, куда ежегодно прибывает до 100 000 новых жителей. Рынок здесь не спекулятивный, а реальный. Ведь Торонто – канадский вариант Нью-Йорка. Пройдет несколько десятилетий, и этот огромный мегаполис протянется на юго-восток до американской границы, да и в остальных направлениях порядочно, вбирая в себя существующие населенные пункты и административные районы.
Падение стоимости жилья в Торонто в принципе возможно. Но только в условиях серьезного надлома всей экономики. Как это, например, имело место в провинции Квебек в начале-середине 90-х годов. Тогда из-за происков сепаратистов бизнес начал бежать из Монреаля, а вместе с ним рабочие места. В результате монреальское жилье действительно упало в цене. И некоторые дальновидные люди, включая наших с вами соотечественников, сумели очень неплохо заработать на росте цен, начавшемся во второй половине 90-х. Падение рынка недвижимости в Монреале было связано с реальным кризисом, кстати, созданным искусственно.
Может ли произойти подобное в Торонто? Конечно, может. А может и не произойти. В любом случае уже купленное жилье нисколько не помешает дожидаться благоприятного момента. Толковый человек, почуяв приближение кризиса, успеет с выгодой сбыть свою недвижимость и получить капитал для дальнейших приобретений в условиях обвала цен. Ну, а если толковости и чуткости для подобных операций не достаточно, то лучше не ждать у рынка погоды. И еще одно обстоятельство: в момент падения рынка недвижимости наверняка найдется немало желающих заработать в надежде на подъем цен. И этот подъем не замедлит состояться.
Кстати, пока мы с вами ищем ответы на вопрос «что за рынок?», рынок отвечает за себя сам: за минувший год стоимость жилья в некоторых районах Торонто выросла на 15 процентов.
Если такими темпами, то за десять лет стоимость купленного дома или квартиры вырастет в два раза. В тех самых «некоторых» районах города это уже и произошло за минувшие десять лет, а то и значительно быстрее.
Районы-рекордсмены хорошо известны: Forest Hill, Rosedale, High Park, Bloor West Village, Yorkville и целый ряд других. Но и во многих обычных, далеко не престижных районах Торонто, стоимость недвижимости прирастает достаточно быстрыми темпами.
Года два-три назад, когда цены казались предельными, многие владельцы жилья использовали свой шанс, выгодно сбыв недвижимость. Массовое предложение вроде бы должно было опустить рынок. Но этого не случилось. Покупатели преспокойно проглотили предложение, а цены нисколько не пострадали. «Жилищная лихорадка» - “Real Estate Rush” - не спала, а лишь приобрела более упорядоченный характер. Если в недавние годы покупатель, как рыба во время клева, хватал чуть ли не все подряд, то сейчас покупка производится с куда большей осмотрительностью, подходом и отбором.
Свой вклад дает и мощное жилищное строительство, продолжающееся в Торонто. Прежде всего – строительство частных домов, новых жилищных комплексов, больших и малых. Они возникают на всех мало-мальски свободных пустошах, на месте старых домов, слой за слоем окружают город. Пока что «затоваривания» на этом рынке незаметно. Многих покупателей привлекают относительно невысокие цены на новые просторные дома на окраине Торонто. В особенности это касается недавних иммигрантов, еще не успевших привязаться к тому или иному району, и с радостью меняющих доходные дома ближе к центру города на собственный дом на окраине.
Ну, а на рынке кондоминиумов наблюдается определенное затоваривание. В последние годы кондоминиумы закладывались один из другим по всему городу. Строители и инвесторы торопились снять сливки с рынка кондоминиумов, бившем все предыдущие рекорды. К примеру, за какие-то семь лет стоимость миниатюрного кондо неподалеку от центрального перекрестка города – улиц Bloor и Yonge – выросла в два раза, с 90 до 180 тысяч, если не больше. Подобные явления характерны и для других престижных районов города, и не только престижных. Говорят, что после терактов 2001 года немало обеспеченных жителей Нью-Йорка приобрели кондоминиумы в Торонто. Так, на всякий случай, чтобы была возможность отсидеться и не терять связи с бизнесом.
Так или иначе, но был спровоцирован ажиотаж, и началась строительная гонка. Но в результате рынок кондоминиумов заметно насытился. Теперь уже мало кого заманишь недешевой «конурой» в кондо-комплексе, зажатом где-нибудь между железной дорогой и хайвеем. А еще несколько лет назад подобное жилье уходило «со свистом».
Пока что рано говорить о перенасыщении рынка, но безудержный рост цен уступил место более реалистическим тенденциям. В конце концов, кондоминиум – это определенный образ жизни, определенная структура семьи (или ее отсутствие), уровень дохода и особенности интересов. Поэтому кондо всегда будет охватывать меньше людей, нежели собственный дом в том или ином его виде. Тем не менее, рынок кондоминиумов в Торонто был и останется очень мощным. Он имеет прекрасные шансы для развития в связи с освоением центральной части города неподалеку от озера Онтарио, а также на окраинах Торонто.
Итак, подводя итоги, скажем: рынок живет, пока живет город. А город Торонто будет жить. В отличие от многих крупных индустриальных центров в США ведущий город Канады не связан с каким-то одним видом индустрии. Экономика города разнообразна, население прирастает стремительно и, невзирая на все болезни роста, перспективы у Торонто исключительно благоприятные. Соответственно благоприятны и перспективы жилищного рынка.
Вот некоторые цифры. По прогнозам строительных кампаний, в 2004 году в провинции Онтарио ожидается прирост строительства нового жилья, сравнимый с данными предыдущего года. В 2003 году было построено 86 тысяч residential units, «жилых единиц» - квартир и кондоминиумов. В этом году ожидается не менее 78 тысяч.
Что касается продаж, то через профессиональных риэлторов было продано 80 тысяч единиц недвижимости. Для сравнения – в 2002 году – 74 759, в 2003 – 79 371. Быстро растут и цены на жилую недвижимость: в 2002 году цена среднего жилья составила 275 371 доллар, в 2003 – 293 327 долларов, в этом году – уже 308 тысяч долларов.
Но главное – это отношение людей к покупке недвижимости. Недавний опрос показал, что 87 процентов жителей Онтарио считают покупку недвижимости хорошим или очень хорошим инвестментом. Большая часть жителей провинции – 66 процентов – живут в собственном жилье.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Да-да, дело обстоит именно так.
Хотя это утверждение звучит парадоксально, по сути оно верно.
Ведь продажа недвижимости начинается не тогда, когда Вы решили продать свой дом или кондоминиум. Она начинается в тот момент, когда Вы впервые задумались о покупке жилья.
Ну, а задумавшись о покупке жилья, Вы сразу должны поставить перед собой знаменитый вопрос: что я с этого буду иметь?
Разумеется, жилье приобретается для того, чтобы в нем жить. Это общее понятие включает в себя целый ряд функций. Например, заводить и растить детей. Или отдыхать перед телевизионным экраном в полстены. Заполнять свободные места мебелью. Развлекаться у стойки бара в бейсменте. Ухаживать за садом, цветником или огородом. Наконец, работать, если у Вас есть мастерская, кабинет или домашний офис.
Но если Вы – действительно разумный человек, то Вам с самого начала необходимо просчитать возможные варианты ответа на вопрос: сколько и как быстро я заработаю на этой недвижимости?

Насколько выгодной окажется продажа Вашего еще не купленного жилья, когда придет время или появится необходимость?
С ответа на этот вопрос начинается продажа дома. Прежде чем купить жилье, обговорите этот вопрос со своим риэлтором. Разумеется, никто не может стопроцентно точно предсказать состояние рынка через несколько лет или же изменения в характере населения выбранного района, в тамошней криминогенной обстановке.
Тем не менее, знающий риэлтор поможет Вам как минимум просчитать самые реальные возможности и предугадать возможные неожиданности. Заведомых гарантий в жизни нет, но существует определенный уровень уверенности в завтрашнем дне, необходимый для душевного спокойствия.
Итак, покупая жилье, думайте о том, насколько выгодной будет его продажа. Ваша предусмотрительность поможет Вам заработать достаточно солидную сумму денег, или, как минимум, не потерять деньги.
Прежде всего, Вы должны четко представлять себе реальные кондиции выбранного жилья. Один серьезный ремонт или же необходимость постоянно вкладывать деньги в мелкие ремонты жилья могут причинить ощутимый ущерб Вашему бюджету. С другой стороны, если жилье куплено недорого и расположено в престижном или перспективном районе, то, скорее всего, имеет смысл вкладывать в его обновление. Особенно, если Вы человек с технической жилкой и способны обойтись без посторонней помощи. Многие покупают жилье именно с таким расчетом: отремонтировать, перестроить, улучшить и выгодно продать.
Это слово – «выгода» - определяет, в конечном итоге, все. Загляните в начало статьи: «продать – не главное». Главное – выгодно купить.
Так, как это удалось сделать Вашим бывшим соседям Смухослоновским, прикупившим уже вторую недвижимость.
Ну, а выгодная продажа станет логическим завершением выгодной покупки.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Процесс продажи недвижимости можно разделить на несколько основных этапов. Все они важны по-своему, и к каждому из них необходимо относиться одинаково серьезно.

Первый шаг в направлении знака SOLD, стоящего перед Вашим домом, - это выбор риэлтора.
Разумеется, можно попытаться продать недвижимость и без риэлтора. Но в большинстве случаев владелец недвижимости не обладает необходимым опытом. Без этого попытка продать недвижимость самостоятельно может превратиться в авантюру с непредсказуемыми последствиями и потерями. Скупой, как известно, платит дважды, - и за свои ошибки, и за чужие, раз уж он не смог извлечь из них надлежащий урок.
Выбранный Вами риэлтор должен обладать теми профессиональными и человеческими качествами, которые наиболее эффективны для выполнения поставленной перед ним задачи. В одной ситуации Вам пригодится риэлтор с большим опытом, а в другой – начинающий риэлтор с большим запасом энергии и желанием во что бы то ни стало продать Ваше жилье.
Необходимо учесть и фактор доверия. Если у Вас с риэлтором не сложились доверительные отношения, подумайте о том, что Вы ставите на эту «карту»: свое материальное благополучие.
Говоря о доверительных отношениях, я не имею в виду дружбу или еще более тесные контакты. Ваши отношения с риэлтором – по поводу денег. И именно в этом вопросе вы должны понимать намерения и планы друг друга. Как минимум, Вы должны доверять своему чутью, своему пониманию риэлтора, должны быть уверены в том, что он является Вашим союзником в том ответственном деле, которое Вы делаете вместе с ним.
Разумеется, если Вы являетесь любителем острых и напряженных психологических игр, то Вы можете выбрать себе достойного соперника в лице риэлтора и получить двойное удовольствие. Но расслабляться Вам тогда точно не придется, а это может отразиться на результате сделки. В какую сторону изменятся эти результаты – жизнь покажет.

Второй этап – определение цены, которую Вы намерены получить за свою недвижимость. Не путайте ее с ценой, которую Вы намерены запросить за свою недвижимость. В каких-то случаях жилье продается и за заявленную цену. Но в большинстве случаев заявленная и финальная цены отличаются друг от друга. Причем как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Формирование заявленной цены – Selling Price - является крайне важным делом. Каких-либо подходящих для любой ситуации советов или правил тут не существует. Предлагаемая цена должна стать результатом серьезного, глубокого анализа, который Вам предстоит провести с Вашим риэлтором.
Можно выставить цену, несколько превышающую реальную рыночную стоимость, чтобы слегка уступить при торге и быстро завершить сделку. А можно запросить ощутимо больше в надежде на подходящего покупателя, готового выложить требуемую сумму – хотя, к сожалению, сказочный принц приходит не всегда. Наконец, можно оценить свое жилье ниже реальной стоимости, намереваясь устроить «конкурс оффэров» и в итоге взвинтить продажную стоимость.
Лучше всего не отрываться от реальности – больно падать с высоты неоправданных надежд. Подход к размеру цены и тонкостям продажи зависит от конкретной ситуации. На то и риэлтор, чтобы снабдить Вас максимально полной информацией и разработать с Вами наиболее эффективную схему продажи. Ну, а эффективность схемы продажи означает максимально быструю и максимально выгодную для Вас сделку.
Образование цены зависит не только от Вашего желания.

Третий важнейший этап процесса продажи – подготовка жилья. Иногда в силу каких-то обстоятельств приходится продавать жилье в его неприукрашенном виде. В других случаях можно обойтись наведением глянца, свежей краской и прочими относительно небольшими затратами труда и денег. В других случаях не обойдешься и косметическим ремонтом – необходимо приложить куда больше усилий для приведения жилья в порядок.
Тем не менее, ремонт и обновление жилья перед продажей не обязательно гарантируют Вам пропорциональное повышение цены. Трезвый взгляд на вещи поможет Вам избежать распространенного самообмана, когда владелец недвижимости льстит себя надеждой на то, что каждый вложенный им в ремонт дома доллар при продаже принесет два, а то и три.

Подобная логика уместна, если Вы купили дешевый дом в хорошем месте, самостоятельно привели его в порядок и выгодно сбыли. Но в остальных случаях Вам стоит не забывать простую истину: косметический ремонт делает жилье более привлекательным в глазах покупателя, но не всегда вынуждает его согласиться на более высокую цену.
Ремонт – в большей степени рекламное предприятие, нежели инвестиционное. Без особой необходимости не вводите себя в расходы, поскольку нет никаких гарантий, что Вы вернете свои деньги.
О ремонте стоит подумать прежде всего в том случае, если Ваша недвижимость имеет серьезные дефекты, способные сбить цену или вообще помешать продаже. Кстати, если при продаже Вы скрыли наличие серьезных дефектов, то в дальнейшем Вас могут притянуть к ответу перед судом. Словом, посоветуйтесь с риэлтором, а также попробуйте поставить себя на место потенциального покупателя, посмотрите на свою недвижимость его глазами.

Четвертый этап – продвижение недвижимости на рынке, поиск покупателей. Здесь вся Ваша надежда – на риэлтора. Многое зависит от того, насколько активно работает риэлтор, как широко представлена его реклама в средствах массовой информации, какими связями и контактами он обладает. Но бывает и наоборот, когда совершенно не представленный на рекламном рынке риэлтор тем не менее прекрасно делает свое дело. В конечном итоге все зависит от профессиональных способностей Вашего риэлтора, от его желания и умения. Замечательно, если реклама Вашего дома украсит цветной разворот в самой популярной газете города. Но, скорее всего, это произойдет лишь в том случае, если Вы продаете дворец, и риэлтор готов вложить в рекламу деньги, соответствующие будущим комиссионным.
В большинстве случаев основная реклама ведется по компьютерной системе MLS, где отражаются все без исключения продажи, осуществляемые при помощи профессиональных риэлторов. Ну, а поскольку официально выполнять посреднические функции при продаже недвижимости может лишь лицензированный специалист, то других продаж быть не может – за исключением незначительной доли продажи самими владельцами недвижимости.

Итак, Ваш дом или кондоминиум появится в системе MLS в виде отдельного файла с полной информацией о жилье. Любой представляющий покупателей риэлтор, задав системе параметры цены, территориального расположения, некоторых характеристик самого жилья, сможет получить в том числе и файл на Ваше жилье. Совсем не обязательно перебирать файл за файлом, ведь система будет самостоятельно отбирать все подходящие файлы, переправляя их на электронную почту риэлтора.
Как показывает практика, MLS является основным средством продажи жилья. Но, понятное дело, любая дополнительная реклама тоже не помешает. Даже пресловутый знак For Sale, торчащий перед выставленным на продажу домом, иногда играет решающую роль: кто-то ехал мимо, увидел, заинтересовался – купил.
Хорошо работает и такой распространенный рекламный ход, как Open House – «день открытых дверей» в Вашем доме. Нередко на улицах можно увидеть небольшие складные плакатики с надписью Open House и указующей стрелкой. Хотя информация об Open House распространяется заранее по рекламным и риэлторовским каналам, вход открыт для каждого. Случайный прохожий – тоже потенциальный покупатель на этой «выставке» Вашего жилья.
«День открытых дверей» играет важную роль в продвижении Вашего жилья навстречу покупателям. В некоторых случаях эта акция позволяет «раскрутить» недвижимость, подогреть интерес покупателей и риэлторов, втянуть потенциальных клиентов в «конкурс оффэров», что приведет к повышению цены.
Продажа недвижимости – достаточно тонкая операция, требующая определенного расчета. Эту операцию не стоит упрощать, но и чрезмерно усложнять тоже ни к чему. Ведь бывают случаи, когда продавец в итоге запутывается в собственных хитросплетениях, а результат оказывается обратным его ожиданиям. Чтобы этого не случилось, не теряйте чувства реальности и контроль над событиями.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Как известно, наши желания ограничены лишь нашими возможностями.

Именно по такому принципу происходит оформление ипотечного займа. Или, говоря по-русски, моргича.
Хорошо, когда у Вас есть солидный источник дохода – высокооплачиваемая работа или прибыльный бизнес.
Хорошо, когда Ваш счет в банке превышает стоимость приобретаемого жилья.

А если ничего этого нет? Если Вы приехали в Канаду полгода назад, перебиваетесь черновой работой, а деньги постепенно тают из-за людоедской стоимости рентованного жилья?

No problemo, baby! Нет ничего невозможного.

В получении моргича есть свои маленькие хитрости. Учтите главное: в Канаде система работает не на запреты, а на разрешения. Никто не собирается ставить Вам палки в колеса, лишь бы получить удовольствие от вида Вашей растроенной физиономии после отказа в моргиче.

Напротив, все – и банк, и моргич-брокер – будут стремиться Вам навстречу. Они не оппоненты, не противники, а Ваши соратники при получении моргича.

Ваша задача - представить свое имущественное положение в наивыгодном свете. Хотя бы для того, чтобы подписавший Ваш моргич банковский менеджер мог сделать это со спокойной душой, зная, что Вы не станете для него источником служебных проблем в будущем.

Бывает, что банк просто надувают липовыми справками – о работе, о доходе и так далее. Не советую этого делать. Рано или поздно все тайное становится явным, а пятно на Вашей репутации останется на много лет, мешая Вам нормально решать многие простые вопросы.

Надувать никого не надо, Вам же выйдет дороже. Но использовать свои возможности необходимо в полной мере – совершенно также, как при заполнении налоговой декларации.

Во второй статье – «Между жильем и моргичем» - я уже останавливалась вкратце на некоторых аспектах получения моргича. Теперь мы обсудим еще ряд вопросов.

Прежде всего, какие факторы берутся в расчет в банке?
Существует пять основных факторов, по которым банковские специалисты оценивают Вашу кредитоспособность.
Первый – Ваш доход.
Второй – Ваши долги.
Третий – наличие работы на данный момент и Ваша трудовая история.
Четвертый – Ваша кредитная история.
Пятый – стоимость жилья, которая рассматривается по отношению к приведенным Выше факторам.
Шестой – размер первого взноса (downpayment).

Нетрудно догадаться, что человек с невысоким, но стабильным доходом, не имеющий долгов, может с большей легкостью получить моргич, нежели человек с высокой зарплатой, сидящий по уши в долгах.

Главное в оценке Вашей кредитоспособности – это соотношение размера долга к размеру годового дохода. Если размер долга превышает 40 процентов от Вашего годового дохода, то это тревожный сигнал для банка: Вы не умеете жить по средствам или в Вашей финансовой ситуации есть какие-то скрытые проблемы. В любом случае, если Вас обременяет весомый долг, бросьте все силы на избавление от него, неважно, моргич или не моргич. Борьбе с долгами мы посвятим одну из будущих статей, а пока возвращаемся к факторам, определяющим судьбу моргича.

Итак, фактор первый – Ваш доход. Подход тут простой: банковский специалист взвесит на одной чаше весов Ваш доход, на другой – Ваши предстоящие расходы по содержанию дома. Тут и моргич, и налоги, и коммунальные платежи и так далее. Впрочем, при нынешних уровнях стоимости наемного жилья Вы еще вполне можете сэкономить на ежемесячных выплатах, если приобретете свое жилье.

Второй фактор – долги. О них мы только что говорили. Но учтите, что речь идет не только о долгах, как таковых – на кредитной карточке, по займам и так далее.

К выплатам по долгам (debt service payments - «обслуживание долга») приравниваются и другие регулярные выплаты, как, например, алименты на ребенка.

Третий фактор – наличие работы и история занятости. Если Вы работаете давно, без перерывов, не прыгаете с работы на работу каждые полгода, то все это в Вашу пользу. Если Вы работаете в штате какой-то компании, а не являетесь независимым специалистом – self-employed, contractor и так далее, - то Ваши шансы на моргич будут выше. Разумеется, важны уровень зарплаты и ее стабильность.

Четвертый фактор – кредитная история. Коротко говоря, кредитная история должна быть. Если Вы недавно в Канаде, постарайтесь как можно раньше начать свою кредитную историю – например, с получения кредитной карточки на скромную сумму. Аккуратно вносите платежи. Для банка лучше, если Вы будете опаздывать с платежами, поскольку тогда Вы будете платить еще и проценты (а они порой просто зверские). Но при получении моргича кредитная история должна выглядеть как можно более безукоризненной, должна служить доказательством Вашей способности справиться с выплатами по моргичу. Итак, кредитная история должна быть, и должна быть хорошей.

Пятый фактор – стоимость жилья, включая все предстоящие затраты. Очевидно, что эта стоимость не должна превышать Ваших возможностей. Вы должны быть в состоянии «потянуть» предстоящие выплаты. Желательно, чтобы размер этих выплат не превышал трети Вашего дохода.

Шестой фактор – это размер downpayment. Хотя и утверждает поговорка, что size does not matter, но это касается совсем других дел, но не получения моргича. Сегодня жилье можно покупать целиком в долг, вообще без первого взноса. Но 25 процентов downpayment – это тот самый размер финансового вклада, который значительно облегчит Вам получение импотечного займа. Особенно том случае, если Вы являетесь независимым специалистом, владельцем собственного малого бизнеса – то есть self-employed. Будь Вы учителем вязания или мастером по швейным машинкам, Вам лучше наскрести денег на четвертую часть стоимости жилья, чтобы получить финансирование от банка на оставшуюся сумму на льготных условиях. Разумеется, это не обязательное требование, возможны и иные варианты.

Кстати, для self-employed пригодится и финансовый отчет за два-три года, подтвержденный налоговыми декларациями. Это призвано внушить банку увренность в том, что Ваш бизнес существует и дает прибыль, что является хорошей гарантией Вашей платежеспособности. Но даже если у Вас нет дохода, то downpayment подходящего размер поможет решить вопрос с моргичем.

Такова официальная сторона процесса получения моргича. В конечном итоге его легче получить, чем не получить. Между прочим, 54 процента жителей Онтарио имеют моргичи, и среднестатистическому плательщику ипотечной закладной остается выложить банку немногим более 134 тысяч долларов.

Теперь Вам самое время обратиться к моргич-брокеру или к моргич-менеджеру в банке. Именно эти специалисты в состоянии точно определить Ваши шансы на получение моргича, а также предоставить Вам Mortgage Commitment - документ, подтверждающий намерение банка выдать Вам моргич. Этот документ необходим при подаче оффэра, как минимум для того, чтобы и Вы, и продавец жилья не сомневались в Вашей способности получить займ под новое жилье.
Разумеется, тема моргича на этом не исчерпана, и мы еще не раз к ней вернемся.

Ну, а пока мне остается пожелать Вам, чтобы у Вас все было ‘No problemo’, и чтобы Ваши возможности были столь же неограниченными, сколь и Ваши желания. Как минимум по части получения моргича.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Для того, чтобы добиться приемлемого уровня благосостояния, необходимы три простых вещи:
1. Умение зарабатывать деньги;
2. Умение вкладывать деньги (инвестировать);
3. Умение платить налоги (точнее, не платить в той мере, насколько это допускается существующими законами).

Заработать деньги Вы можете сами. Впрочем, без риэлтора толковому человеку тут тоже не обойтись. Ведь недвижимость – это не роскошь, а средство накопления. Доход от недвижимости – это то, к чему необходимо стремиться.

Недвижимость – не только жилье, но и важнейшая инвестиция. Владелец жилой или деловой недвижимости размещает свои деньги на рынке недвижимости и надеется на прибыль как за счет прироста стоимости недвижимости, так и за счет сдачи ее в рент.

Третье по счету умение, без которого мечта о хотя бы относительно достатке останется мечтой, заключается в обращении с налогами. Налоги в Канаде разнообразные и увесистые. Задача государства – обложить Вас по максимуму. Ваша главная задача – заплатить минимально. А чтобы это сделать, необходимо не нарушать законы и правила, а использовать предоставляемые ими возможности.

Разумеется, налоговый специалист посоветует Вам, что делать в Вашей конкретной ситуации. Ну, а пока самое основное: необходимо вести свои дела так, чтобы иметь возможность списать как можно большую сумму с облагаемого налогом дохода. При заполнении налоговой декларации необходимо показать как можно больше именно тех расходов, которые могут быть списаны с дохода. Тем самым Вы снижаете уровень облагаемого налогом дохода и в результате платите меньше.

Налоговые факторы необходимо иметь в виду при покупке недвижимости. Во-первых, налог на передачу собственности – land transfer tax. Избежать или уменьшить его невозможно, он привязан к стоимости жилья. К стоимости жилья привязан и муниципальный налог на недвижимость. Муниципальный налог зависит от периодической переоценки рыночной стоимости Вашего жилья местными властями. В некоторых случаях эту оценку можно оспорить и тем самым добиться более низкой налоговой ставки. Но совсем избежать муниципального налога на недвижимость – property tax - невозможно. Что касается налога на продажи и услуги – в Канаде он называется GST – то им облагается лишь новое жилье. В этом случае покупателю придется выложить дополнительно 7 процентов от стоимости недвижимости.

Совсем другая ситуация с подоходным налогом. Тут перед Вами и Вашим финансовым специалистом открывается полный простор для творчества (в рамках закона, разумеется).

Вы платите немалые деньги за свое жилье. Естественное желание – списать хотя бы часть этих выплат с налогов, перевести их в те расходы, которые вычитаются из Вашего дохода, то есть являются tax-deductible.

Учтите, что конкретные советы Вам может дать только специалист по налогам. Хотя правила и законы действуют одни и те же, но каждая конкретная ситуация требует для себя конкретного подхода.

Поэтому давайте сформулируем общие положения относительно недвижимости и налогов, которые необходимо иметь в виду домовладельцу.

Первое и главное: собственный бизнес.
Что бы что-то списать с налогов, необходимо иметь собственный бизнес, несущий определенные расходы. Бизнес может не зарабатывать, но зато потерять он может всегда.

Home-based business – популярная вещь у многих независимых специалистов. А что делать, если Вы не врач, не адвокат, не учитель музыки? Что делать, если у Вас нет профессии, которая позволяет завести домашний офис, класс или мастерскую?

Естественно, необходимо посоветоваться с Вашим финансовым специалистом. Давать за него консультации я, разумеется, не стану. Суть в том, что этот бизнес должен использоваться для приема клиентов или быть тем местом, где проводится основная деятельность по этому бизнесу.

Например, если Вы работаете продавцом в русском магазине, то Вам вряд ли удастся доказать, что Вы используете свой бейсмент в деловых целях и на этом основании списать свои расходы.

Но если Вы ведете на дому школу для будущих продавцов русских магазинов, то Ваши шансы на списание части расходов могут оказаться куда более реальными.

Кстати, что можно списать?
Прежде всего, списать можно не все, а лишь частично – в соответствии с существующими правилами, которые определяют нормы списания.

Ну, а списать можно со следующих расходов:
- стоимость рента (в том случае, если Вы снимаете жилье)
- интерес на моргич
- страховку жилья
- муниципальные налоги
- коммунальные платежи
- расходы на ремонт и обслуживание жилья
- расходы на переезд.

Как видите, список достаточно обширный. И возможности немалые, если Вы (или обслуживающие Вас специалисты) разбираются в затронутых вопросах. Например, списание расходов на переезд (Moving Expenses) может включать в себя не только прямые и очевидные расходы, но и сопутствующие затраты и потери, например, на продажу прежнего жилья (реклама, услуги специалистов, штраф за прерванный моргич и так далее)

А ведь на собственный домашний бизнес можно списывать и другие расходы, не относящиеся непосредственно к жилью. Например, транспорт, телефон, интернет, компьютерное оборудование... Удобно и то, что Ваши расходы по бизнесу, не списанные в этом финансовом году, можно перенести на следующие годы.

Словом, если домашнего бизнеса у Вас нет – серьезно задумайтесь: не пора ли? Конечно, всякие заботы – думать, придумывать, напрягаться... Но ведь мы зарабатываем деньги не только для того, чтобы платить налоги, так что можно немного и позаботиться.

Ну, а на различных этапах Вам помогут специалисты – и риэлтор, и налоговый профессионал, и другие. Они посвятят Вас во многие тонкости налогового дела и помогут Вам сэкономить Ваши кровные денежки. Лишь бы Вы не забывали собирать все чеки и инвойсы, все receipts как доказательство оплаты за приобретенные для Вашего бизнеса товары и услуги.
Налоговая проблематика крайне важна и для владельцев недвижимости, сдающих ее в рент. Такого рода недвижимость называется Rental property и Investment property. Ее владельцу необходимо отчетливо представлять себе возможности по списанию расходов, связанных с содержанием недвижимости. Эти расходы подразделяются на текущие и капитальные, и списываются они с налогов по-разному: текущие – в текущем налоговом году, а капитальные – в течение более длительного периода. В принципе, к текущим расходам относятся те, которые необходимы для поддержания недвижимости в порядке, а к капитальным те, которые направлены на значительное улучшение состояния недвижимости, рассчитанное на долгосрочный период. Четкой границы между ними нет, что создает определенные трудности, но вместе с тем предоставляет и некоторые возможности.

К текущим расходам обычно относят затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание недвижимости, страхование, налоги, коммунальные услуги, рекламу с целью привлечения жильцов, оплату труда, товаров и услуг, связанных с обслуживанием недвижимости.

Капитальными расходами можно считать перестройку или капитальный ремонт недвижимости – например, с целью сдачи ее в рент; - а также закупки бытовой техники, сантехнического и иного оборудования, мебели и и других предметов, которые будут находиться в пользовании жильцов.

Налоговое законодательство является очень сложным и запутанным. Оно создает немало трудностей, но одновременно позволяет добиваться определенных преимуществ. Этому необходимо учиться, если Вы запланировали для себя обеспеченную жизнь. В конце концов, не отставать же Вам от Ваших заклятых друзей Смухослоновских, которые в бейсменте своего дома держат психологическую консультацию для выбившихся из сил тружеников-налогоплательщиков?


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая

Closing – это самое желанное слово в операциях с недвижимостью. Оно означает «закрытие» сделки, то есть ее полное завершение и окончательную передачу недвижимости от прежнего владельца новому. Суть «закрытия» заключается в передаче прежнему владельцу денег, а Вам - соответствующих документов на владение жильм (title deed) и ключей.
Давайте приоткроем завесу тайны над пресловутым «закрытием». Ничего безумно сложного тут нет. На самом деле closing – это довольно простая процедура, ход которой шаг за шагом предусмотрен существующими правилами. Главное – четко представлять себе, кто, что, когда и где делает и кто за что отвечает, чтобы недвижимость перешла из рук в руки без каких-либо осложнений.

Процесс закрытия начинается с оффэра, где обозначена closing date. Дата закрытия может быть изменена в процессе сделки, но, как и все другие изменения к оффэру, принимается только по взаимному письменному согласию сторон.
Обычно дата закрытия устанавливается продавцом недвижимости исходя из его интересов и жизненных обстоятельств. Со своей стороны, покупатель также имеет собственную программу действий. Скажем, у него скоро истекает договор найма квартиры и он торопится въехать в новый дом. В подобных случаях сторонам необходимо найти компромисс, иначе сделка окажется под угрозой.

В closing особенно важную роль играет нанятый Вами адвокат. Его задача – не только проследить за четкостью финальной процедуры, но и провести важную подготовительную работу. В частности, к моменту закрытия адвокат должен убедиться, что у владельца жилья нет каких-либо задолженностей, что его дом не заложен, что отсутствуют иные юридические, налоговые, административные и прочие проблемы, связанные с покупаемой Вами недвижимостью.
Затем адвокат должен перевести все коммунальные и налоговые платежи с имени прежнего владельца на ваше имя. Однако, и Вы сами, вступив во владение новым жильем, поступите разумно, если разошлете письма с извещением о своем новом адресе и телефоне в различные инстанции, с которыми Вам приходится иметь денежные расчеты и другие отношения, будь то налоговое ведомство, банк или лизинговая компания.

Кстати, хотя это и не относится к процессу закрытия, после переезда на новое место жительства Вам стоит изучить окрестности, узнать, где расположены ближайший госпиталь, школа, торговые центры, транспортные узлы и так далее.
Обычно за пару дней до даты закрытия покупатель встречается с адвокатом, который окончательно знакомит его с результатами своей работы. Если все в порядке, то покупатель подписывает все необходимые документы и вносит необходимые платежи.

Теперь в день закрытия Вашему адвокату предстоит встретиться с адвокатом продавца, чтобы обменяться документами, чеками и ключами. Ну, а затем уже Вы получите долгожданные ключи и документ о регистрации жилья на Ваше имя.
Если Вы покупаете новый, только что построенный дом, то Вам придется иметь дело не с прежним владельцем, а со строительной компанией или посредником. Покупка нового жилья имеет свои особенности и подводные камни, так что разумнее всего привлечь к этому делу толкового риэлтора. Его услуги, кстати, оплачивает продавец, так что о дополнительных расходах не беспокойтесь. Все прочее, как и при покупке дома у прежнего владельца, для Вас сделает адвокат – ему Вы должны будете передать чек и получить от него ключи. Иногда ключи вручает представитель строительной компании прямо по Вашему новому месту жительства.

Процедура закрытия сделки при покупке нового кондоминиума немного отличается от покупки нового дома. В этом случае проходят как бы два закрытия, одно из которых считается предварительным. Лишь при втором закрытии Вы окончательно вступаете в полное владение кондоминиумом.

Ну, а мораль простая: ничего особо загадочного или сложного в закрытии сделки нет. Дайте себе труд заранее пройтись по всем составляющим этого процесса и у Вас будет гораздо меньше поводов для волнения. А спокойствие и уверенность в себе – это именно то, что необходимо в операциях с недвижимостью.


Источник: http://www.lenarealtor.com
Автор: Алена Быстрицкая